Huurverlaging wegens lockdown?

Publicatiedatum 28 december 2021
De Hoge Raad heeft bepaald wanneer de coronamaatregelen recht geven op huurverlaging. En hoe die verlaging moet worden berekend. Wanneer heeft u of uw huurder recht op een lagere huurprijs? En hoe berekent u deze?

lockdown

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 vragen beantwoord over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van winkels en horeca. Deze moeten daardoor geheel of gedeeltelijk sluiten en de vraag is wie juridisch gezien de gevolgen daarvan moet dragen: de huurder, de verhuurder of beide partijen samen? En als partijen de pijn samen moeten delen, hoe moet dan de huurprijsverlaging worden berekend? Het antwoord van de Hoge Raad sluit aan bij eerdere uitspraken hierover.

Coronasluiting is geen gebrek

De eerste vraag is of de gedwongen sluiting van de horeca een gebrek aan het gehuurde is. In dat geval zou het niet kunnen gebruiken van het gehuurde ook voor rekening van de verhuurder kunnen komen. Volgens de Hoge Raad is de sluiting geen gebrek. Bij gebreken gaat het om zaken die de verhuurder kan verhelpen en dat is hier niet het geval. Daarmee is meteen ook de tweede vraag van tafel. Omdat het geen gebrek is, hoeft niet bepaald te worden hoe de huurprijsverlaging op deze grond zou moeten worden berekend.

Lockdown is onvoorziene omstandigheid

De derde vraag is of de gedwongen sluiting een onvoorziene omstandigheid is die niet alleen voor rekening van de huurder moet komen. Dit is volgens de Hoge Raad inderdaad het geval. Voor 15 maart 2020 was bij het aangaan van een huurovereenkomst voor horeca en winkelruimte niet te voorzien dat de overheid winkels en horeca zou sluiten. Het is daarom niet redelijk als verhuurders willen dat de huurders toch de volledige huurprijs betalen. Zelfs als zij in de huurovereenkomst door middel van een exoneratiebeding hebben afgesproken dat de huurder geen recht heeft op huurprijsverlaging bij gebreken. De lockdown is immers geen gebrek. Ook wanneer sprake is van gedeeltelijke omzethuur kan er nog recht zijn op huurverlaging wegens lockdown.

Let op: voor huurcontracten die zijn gesloten na 15 maart 2020 geldt een lockdown niet per definitie als onvoorziene omstandigheid. Dan moet worden gekeken of partijen deze mogelijkheid hebben meegenomen bij hun onderhandelingen.

Berekening huurprijsverlaging

De vierde gestelde vraag was hoe partijen dan de huurprijs tijdens lockdown moeten berekenen. Uitgangspunt is dat huurder en verhuurder de gevolgen van de lockdown 50/50 moeten delen. Dit leidt tot een rekenmodel volgens de vastelastenmethode met de volgende stappen:

  1. De huurprijs wordt uitgedrukt als percentage van de totale vaste lasten.
    Voorbeeld: Huur is € 5.000 en de vaste lasten zijn € 25.000. De huur vormt 20% van de vaste lasten.
  2. De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) wordt verwerkt in de huurprijs. U trekt het deel van de TVL dat bedoeld is voor de huur af van de huurprijs.
    Voorbeeld: TVL is € 10.000. 20% daarvan is € 2.000. De huurprijs is € 5.000 – € 2.000 = € 3.000.
  3. Berekening omzetverlies als gevolg van de coronapandemie. U vergelijkt de omzet tijdens de lockdown met de omzet tijdens een vergelijkbare periode zonder lockdown. Daarvoor geldt de formule 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
    Voorbeeld: Omzet januari – maart 2021 = € 5.000 (lagere omzet). Omzet januari – maart 2019 = € 25.000 (referentieomzet). Formule: 100% – (100% x (€ 5.000 : € 25.000)) = 100% – (100% x 0,2) = 100% – 20% = 80%.
  4. Het nadeel als gevolg van de coronamaatregelen wordt gelijk over partijen verdeeld. U vermenigvuldigt het gedeelte van de huurprijs dat de TVL niet dekt met het percentage omzetverlies en vermenigvuldigt dit vervolgens met de helft.
    Voorbeeld: € 3.000 x 80% x 50% = € 1.200. In dit geval heeft de huurder dus recht op een huurprijsverlaging van € 1.200, ofwel 24% van de oorspronkelijke huurprijs van € 5.000.

Afhankelijk van de omstandigheden van partijen kan de rechter op grond van redelijkheid en billijkheid tot een andere verdeling komen.

Advocaat vastgoed en huur

Heeft u vragen over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van uw winkel- en horecavastgoed? Heeft u een geschil met een huurder of verhuurder en zoekt u juridisch advies? De vastgoedspecialisten van Russell Advocaten staan u graag bij. Neem contact met ons op:

    Deel op social media

    • ICT, privacy en intellectuele eigendom
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Wat verandert er in 2022 voor ondernemers en werkgevers?

    20 december 2021

    Zoals ieder jaar begint ook 2022 met een aantal wijzigingen in wet- en regelgeving. In deze blog hebben wij de belangrijkste voor ondernemers en werkgevers op een rijtje gezet.

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Steunregelingen milde lockdown

    16 december 2021

    Met de nieuwe lockdown komen de steunmaatregelen voor ondernemers weer terug. Op welke regelingen kunt u een beroep doen als uw bedrijf omzet verliest door de coronamaatregelen?

    lees verder
    • Kunst
    • Procederen, arbitrage en mediation

    Veilinghuis krijgt 30.000 euro aan opslagkosten vergoed

    9 december 2021

    De koper bij een Franse veilinghouder moet van de Nederlandse rechter € 30.000 betalen voor het twee jaar opslaan van tekeningen. Dat is bijna net zoveel als hij voor de tekeningen had betaald. Hoe kreeg de veilinghouder dat voor elkaar?

    lees verder
    • Ondernemingsraad
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Coronapas voor werknemers

    24 november 2021

    Het kabinet wil het mogelijk maken om ook op de werkvloer het coronatoegangsbewijs in te voeren. Welke gevolgen heeft een verplichte coronapas voor werknemers? Waar moeten werkgevers en ondernemingsraden op letten?

    lees verder
    • Bestuursrecht en milieu

    GS Limburg eisen grensoverschrijdende MER voor mega-windmolens bij Natura 2000-gebied De Meinweg

    8 november 2021

    De Provincie Limburg zal bij de verschillende autoriteiten in Duitsland opnieuw bezwaar gaan maken tegen de bouw van het windmolenpark Bönnesohl nabij Nationaal Park De Meinweg, een Natura 2000-gebied.

    lees verder
    • Kunst

    Gevecht om goudschat in Amsterdamse kelders

    28 oktober 2021

    Mr. Paul W.L. Russell, specialist in kunst en recht, is geïnterviewd door De Telegraaf over de Krimschatten.

    lees verder
    • Kunst
    • Contracten

    Naar wie moeten de Krimschatten in het Allard Pierson Museum?

    27 oktober 2021

    Mr. Paul W.L. Russell heeft als internationaal expert kunst en recht een interview gegeven aan BNR Nieuwsradio over de kunstschatten van de Krim in het Allard Pierson Museum.

    lees verder
    • Kunst

    Krimgoud: eindvonnis van Hof Amsterdam

    26 oktober 2021

    Het NOS Radio 1 journaal interviewde vanmorgen vroeg mr. Paul W.L. Russell, internationaal expert in kunst en recht. Onderwerp: de komende uitspraak van het Hof Amsterdam over het Krimgoud.

    lees verder