Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55De Hoge Raad heeft bepaald wanneer de coronamaatregelen recht geven op huurverlaging. En hoe die verlaging moet worden berekend. Wanneer heeft u of uw huurder recht op een lagere huurprijs? En hoe berekent u deze?
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 vragen beantwoord over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van winkels en horeca. Deze moeten daardoor geheel of gedeeltelijk sluiten en de vraag is wie juridisch gezien de gevolgen daarvan moet dragen: de huurder, de verhuurder of beide partijen samen? En als partijen de pijn samen moeten delen, hoe moet dan de huurprijsverlaging worden berekend? Het antwoord van de Hoge Raad sluit aan bij eerdere uitspraken hierover.
De eerste vraag is of de gedwongen sluiting van de horeca een gebrek aan het gehuurde is. In dat geval zou het niet kunnen gebruiken van het gehuurde ook voor rekening van de verhuurder kunnen komen. Volgens de Hoge Raad is de sluiting geen gebrek. Bij gebreken gaat het om zaken die de verhuurder kan verhelpen en dat is hier niet het geval. Daarmee is meteen ook de tweede vraag van tafel. Omdat het geen gebrek is, hoeft niet bepaald te worden hoe de huurprijsverlaging op deze grond zou moeten worden berekend.
De derde vraag is of de gedwongen sluiting een onvoorziene omstandigheid is die niet alleen voor rekening van de huurder moet komen. Dit is volgens de Hoge Raad inderdaad het geval. Voor 15 maart 2020 was bij het aangaan van een huurovereenkomst voor horeca en winkelruimte niet te voorzien dat de overheid winkels en horeca zou sluiten. Het is daarom niet redelijk als verhuurders willen dat de huurders toch de volledige huurprijs betalen. Zelfs als zij in de huurovereenkomst door middel van een exoneratiebeding hebben afgesproken dat de huurder geen recht heeft op huurprijsverlaging bij gebreken. De lockdown is immers geen gebrek. Ook wanneer sprake is van gedeeltelijke omzethuur kan er nog recht zijn op huurverlaging wegens lockdown.
Let op: voor huurcontracten die zijn gesloten na 15 maart 2020 geldt een lockdown niet per definitie als onvoorziene omstandigheid. Dan moet worden gekeken of partijen deze mogelijkheid hebben meegenomen bij hun onderhandelingen.
De vierde gestelde vraag was hoe partijen dan de huurprijs tijdens lockdown moeten berekenen. Uitgangspunt is dat huurder en verhuurder de gevolgen van de lockdown 50/50 moeten delen. Dit leidt tot een rekenmodel volgens de vastelastenmethode met de volgende stappen:
Afhankelijk van de omstandigheden van partijen kan de rechter op grond van redelijkheid en billijkheid tot een andere verdeling komen.
Heeft u vragen over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van uw winkel- en horecavastgoed? Heeft u een geschil met een huurder of verhuurder en zoekt u juridisch advies? De vastgoedspecialisten van Russell Advocaten staan u graag bij. Neem contact met ons op:
Een Afrikaans masker dat voor 150 euro was verkocht bracht op een veiling 4,2 miljoen euro op. Konden de Franse verkopers de verkoop ongedaan maken? Hoe zou deze zaak in Nederland zijn afgelopen?
De WHOA maakt het makkelijker voor een bedrijf dat failliet dreigt te gaan om een faillissement te voorkomen. Dat kan door een bindend akkoord met alle schuldeisers, ook als zij niet allemaal met het akkoord instemmen. Welke rechten hebben schuldeisers in de WHOA-procedure?
Op 12 juni 2023 is de nieuwe Verordening Productveiligheid in werking getreden. Per 13 december 2024 moeten producten aan deze verordening voldoen. Welke gevolgen heeft de nieuwe productveiligheidsverordening? En welke ondernemers moeten nu al maatregelen gaan nemen?
Na negen jaar is er eindelijk duidelijkheid naar wie de schatten van de Krim moeten. Volgens de Hoge Raad moeten zij naar de staat Oekraïne, de eigenaar en beheerder van de archeologische voorwerpen die in 2014 in bruikleen waren gegeven aan het Allard Pierson Museum in Amsterdam. Hoe is de Hoge Raad tot oordeel gekomen?
Het nieuws dat een medewerker kunst uit het British Museum zou hebben gestolen was reden voor Nieuwsuur om mr. Paul W.L. Russell te interviewen. Omdat dergelijke diefstallen vaker voorkomen is het van belang dat musea hun collectie goed beheren en beschermen. Waar moeten zij in het bijzonder op letten?
Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.
