Berekening huurprijsverlaging wegens lockdown

Publicatiedatum 16 september 2021
Hoe berekent de rechter een lagere huurprijs vanwege de lockdown? Telt online omzet mee? Maakt het wat uit of sprake is van een grote of kleine huurder of verhuurder?

huurvermindering-corona

De hoofdlijn in geschillen over de huur van winkel- en horecaruimte is duidelijk: huurder en verhuurder moeten de pijn van de lockdown delen. De sluiting wegens corona is een onvoorziene omstandigheid. Die kan dus ook niet contractueel uitgesloten zijn als de contracten voor de pandemie zijn gesloten. Exoneratiebedingen, die standaard in veel huurovereenkomsten zijn opgenomen, worden daarom door de rechter doorgaans buiten toepassing gelaten.

Gevolgen omzetverlies gelijk verdelen

Een gebruikelijk uitgangspunt van de rechter is om de gevolgen van de omzetdaling gelijk over huurder en verhuurder te verdelen, wat een lagere huurprijs tot gevolg heeft. Bij een omzetverlies van 50% komt dan 25% voor rekening van de huurder en 25% voor rekening van de verhuurder. De rechter zal in dit geval dan besluiten tot een huurkorting van 25% voor de huurder.

Berekening omzetverlies

Maar hoe wordt het omzetverlies berekend? Het lijkt simpel: een winkel die geheel gesloten is, heeft geen omzet meer. Het omzetverlies is dan 100%. Maar is dat ook echt zo? Er zijn immers ook andere mogelijkheden om omzet te genereren. En tellen de steunmaatregelen van de overheid niet mee als omzet? In een recente uitspraak heeft de Rechtbank Rotterdam antwoord gegeven op deze vragen. Het betrof een geschil over de huurprijs van een van de winkels van modeketen Scotch & Soda.

Beoordeling op concernniveau: onlineverkoop telt mee

De rechter constateerde dat de Scotch & Sodawinkels inderdaad een groot omzetverlies hadden geleden. Maar Scotch & Soda maakt deel uit van een concern met eigen onlineverkoop. Een deel van de omzet van de winkels zou dus kunnen zijn verplaatst naar de webshop. Dat de onlineomzet behaald wordt in een andere BV vindt de rechter niet relevant. Om die reden moet Scotch & Soda eerst de cijfers over de onlineomzet in Nederland overleggen voordat de rechter uitspraak kan doen.

Een vergelijkbaar iets geldt voor een restaurant dat overschakelt op bezorgdiensten. Mijns inziens valt echter goed te beargumenteren dat extra kosten die gemaakt zijn voor een dergelijke omschakeling weer van de omzet moeten worden afgetrokken. Hetzelfde geldt voor besparingen vanwege de lockdown (minder inkoop, energieverbruik, etc.), die eigenlijk bij de omzet zouden moeten worden opgeteld.

Compensatie door overheid

De meeste rechters nemen de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) geheel of gedeeltelijk mee bij de berekening van de huurkorting. Een deel van de TVL is immers uitdrukkelijk bedoeld voor het betalen van de huur. Sommige rechters berekenen de huurkorting door de TVL op te tellen bij de omzet. Vervolgens verdelen zij het omzetverlies over beide partijen. Zuiverder is het om het voor de huur bestemde deel van de TVL af te trekken van de huurprijs. Dit heeft het Hof Amsterdam gedaan in een recente uitspraak. Pas na berekening van de lagere huurprijs, kijkt de rechter naar het omzetverlies en verdeelt de overblijvende pijn tussen huurder en verhuurder. Bij volledige sluiting van winkels en horeca zal dit leiden tot een lagere vergoeding voor de huurder.

Dat de NOW-regeling ook wordt opgeteld bij de omzet is minder vanzelfsprekend. Deze regeling is namelijk alleen bedoeld voor het betalen van loonkosten. Er valt echter wel wat te zeggen voor de redenering van een andere Rotterdamse rechter. Deze stelt dat het loon normaal gesproken uit de omzet wordt betaald en dat de NOW-inkomsten dus wel meetellen voor de omzet.

Heeft de huurder recht op compensatie, maar heeft die niet aangevraagd? Dan kan de rechter oordelen dat dit voor rekening van de huurder komt en de niet verkregen compensatie bij de omzet optellen.

Positie huurder en verhuurder

In de Scotch & Sodazaak kwam ook de positie van de verhuurder nog aan de orde. Deze lijdt immers ook inkomstenverlies door de huurprijsverlagingen, terwijl de vaste lasten wel door blijven lopen. Omdat het inkomstenverlies meestal onder de grens van 30% blijft, bestaat doorgaans geen recht op compensatieregelingen. Maar de verhuurder moet van de rechter deze stelling wel met stukken onderbouwen.

Bewijs omzetverlies

Wie huurprijsverlaging wil dient voldoende informatie aan te dragen om het omzetverlies te bewijzen. En hij dient openheid te geven over andere bronnen van inkomsten. Ook de verhuurder die de huurprijs niet wil verlagen, zal moeten aantonen waarom dit niet van hem gevergd kan worden.

Advocaat vastgoed

Het is zaak om een verzoek om huurvermindering grondig te onderbouwen. De vastgoedspecialisten van Russell Advocaten zijn u daarbij graag van dienst. Ook bij andere geschillen over de huur, verhuur, koop en verkoop van winkelruimte en bedrijfsruimte staan wij u graag bij. Neem contact met ons op:

    Deel op social media

    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Questions and challenges during COVID-19: Dutch employment law, tenancy law and contract law

    13 september 2021

    In this article, we will discuss several questions and challenges in the field of Dutch employment law, tenancy law and contract law during COVID-19.

    lees verder
    • Franchise, distributie en agentuur
    • Contracten

    Pas op met vage bewoordingen in franchiseovereenkomsten

    24 juni 2021

    Het is belangrijk om in overeenkomsten duidelijke en ondubbelzinnige taal te gebruiken. Dat blijkt nog maar eens uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Door onduidelijkheden in de franchiseovereenkomsten hebben franchisenemers van Albert Heijn mogelijk miljoenen misgelopen.

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    17 juni 2021: Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer”

    17 juni 2021

    Heeft u het webinar gemist? Bekijk dan de opname hiervan! Als uw werknemer zich ziek meldt, roept dit tal van lastige vragen op. Wat zijn uw re-integratieverplichtingen tijdens de ziekteperiode? Wat mag u – met het oog op privacywetgeving – wel en niet noteren over uw zieke werknemer? Tijdens het webinar op 17 juni 2021 gaven wij een praktische toelichting op deze en andere vragen.

    lees verder
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Procederen, arbitrage en mediation

    De voordelen van arbitrage

    19 mei 2021

    Procederen hoeft niet altijd bij een rechter. Er zijn ook andere manieren om een juridisch conflict op te lossen. Een belangrijk en vaak aantrekkelijk alternatief is arbitrage. Zeker als u internationaal zaken doet. Wat zijn de voordelen van arbitrage?

    lees verder
    • Expats
    • Arbeidsrecht en ontslag

    The Netherlands: Gateway to Europe

    3 mei 2021

    The Netherlands likes to present itself as “the gateway to Europe.” And not without reason: excellent travel connections (Schiphol Amsterdam Airport and Rotterdam Seaport) and a highly educated population speaking several languages.

    lees verder
    • Ambassades
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Russell Advocaten aanbevolen door The Legal 500 2021

    20 april 2021

    Russell Advocaten is voor het 17e jaar op rij opgenomen in The Legal 500. We zijn blij met deze erkenning voor de kwaliteit van onze juridische dienstverlening door experts en cliënten. Lees wat zij over ons schrijven:

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Huurder en verhuurder moeten pijn van lockdown delen

    30 maart 2021

    Wanneer heeft een huurder recht op huurkorting? Hoe worden de gevolgen van de coronacrisis over verhuurder en huurder verdeeld?

    lees verder