Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Hoe berekent de rechter een lagere huurprijs vanwege de lockdown? Telt online omzet mee? Maakt het wat uit of sprake is van een grote of kleine huurder of verhuurder?
De hoofdlijn in geschillen over de huur van winkel- en horecaruimte is duidelijk: huurder en verhuurder moeten de pijn van de lockdown delen. De sluiting wegens corona is een onvoorziene omstandigheid. Die kan dus ook niet contractueel uitgesloten zijn als de contracten voor de pandemie zijn gesloten. Exoneratiebedingen, die standaard in veel huurovereenkomsten zijn opgenomen, worden daarom door de rechter doorgaans buiten toepassing gelaten.
Een gebruikelijk uitgangspunt van de rechter is om de gevolgen van de omzetdaling gelijk over huurder en verhuurder te verdelen, wat een lagere huurprijs tot gevolg heeft. Bij een omzetverlies van 50% komt dan 25% voor rekening van de huurder en 25% voor rekening van de verhuurder. De rechter zal in dit geval dan besluiten tot een huurkorting van 25% voor de huurder.
Maar hoe wordt het omzetverlies berekend? Het lijkt simpel: een winkel die geheel gesloten is, heeft geen omzet meer. Het omzetverlies is dan 100%. Maar is dat ook echt zo? Er zijn immers ook andere mogelijkheden om omzet te genereren. En tellen de steunmaatregelen van de overheid niet mee als omzet? In een recente uitspraak heeft de Rechtbank Rotterdam antwoord gegeven op deze vragen. Het betrof een geschil over de huurprijs van een van de winkels van modeketen Scotch & Soda.
De rechter constateerde dat de Scotch & Sodawinkels inderdaad een groot omzetverlies hadden geleden. Maar Scotch & Soda maakt deel uit van een concern met eigen onlineverkoop. Een deel van de omzet van de winkels zou dus kunnen zijn verplaatst naar de webshop. Dat de onlineomzet behaald wordt in een andere BV vindt de rechter niet relevant. Om die reden moet Scotch & Soda eerst de cijfers over de onlineomzet in Nederland overleggen voordat de rechter uitspraak kan doen.
Een vergelijkbaar iets geldt voor een restaurant dat overschakelt op bezorgdiensten. Mijns inziens valt echter goed te beargumenteren dat extra kosten die gemaakt zijn voor een dergelijke omschakeling weer van de omzet moeten worden afgetrokken. Hetzelfde geldt voor besparingen vanwege de lockdown (minder inkoop, energieverbruik, etc.), die eigenlijk bij de omzet zouden moeten worden opgeteld.
De meeste rechters nemen de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) geheel of gedeeltelijk mee bij de berekening van de huurkorting. Een deel van de TVL is immers uitdrukkelijk bedoeld voor het betalen van de huur. Sommige rechters berekenen de huurkorting door de TVL op te tellen bij de omzet. Vervolgens verdelen zij het omzetverlies over beide partijen. Zuiverder is het om het voor de huur bestemde deel van de TVL af te trekken van de huurprijs. Dit heeft het Hof Amsterdam gedaan in een recente uitspraak. Pas na berekening van de lagere huurprijs, kijkt de rechter naar het omzetverlies en verdeelt de overblijvende pijn tussen huurder en verhuurder. Bij volledige sluiting van winkels en horeca zal dit leiden tot een lagere vergoeding voor de huurder.
Dat de NOW-regeling ook wordt opgeteld bij de omzet is minder vanzelfsprekend. Deze regeling is namelijk alleen bedoeld voor het betalen van loonkosten. Er valt echter wel wat te zeggen voor de redenering van een andere Rotterdamse rechter. Deze stelt dat het loon normaal gesproken uit de omzet wordt betaald en dat de NOW-inkomsten dus wel meetellen voor de omzet.
Heeft de huurder recht op compensatie, maar heeft die niet aangevraagd? Dan kan de rechter oordelen dat dit voor rekening van de huurder komt en de niet verkregen compensatie bij de omzet optellen.
In de Scotch & Sodazaak kwam ook de positie van de verhuurder nog aan de orde. Deze lijdt immers ook inkomstenverlies door de huurprijsverlagingen, terwijl de vaste lasten wel door blijven lopen. Omdat het inkomstenverlies meestal onder de grens van 30% blijft, bestaat doorgaans geen recht op compensatieregelingen. Maar de verhuurder moet van de rechter deze stelling wel met stukken onderbouwen.
Wie huurprijsverlaging wil dient voldoende informatie aan te dragen om het omzetverlies te bewijzen. En hij dient openheid te geven over andere bronnen van inkomsten. Ook de verhuurder die de huurprijs niet wil verlagen, zal moeten aantonen waarom dit niet van hem gevergd kan worden.
Het is zaak om een verzoek om huurvermindering grondig te onderbouwen. De vastgoedspecialisten van Russell Advocaten zijn u daarbij graag van dienst. Ook bij andere geschillen over de huur, verhuur, koop en verkoop van winkelruimte en bedrijfsruimte staan wij u graag bij. Neem contact met ons op:
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
Een belangrijk middel om te voorkomen dat een opdrachtovereenkomst toch een arbeidsovereenkomst blijkt te zijn is het gebruiken en correct uitvoeren van de modelovereenkomsten op de site van de Belastingdienst. Per 1 januari 2024 vervallen echter alle modellen die geheel of gedeeltelijk uitgaan van de mogelijkheid van vervanging. Wat betekent dit voor opdrachtgevers en opdrachtnemers?
Het wordt nog makkelijker om in Nederland een bedrijf te starten. Vanaf 1 januari 2024 kan het oprichten van een bv geheel online. Wat verandert er?
