Huurder en verhuurder moeten pijn van lockdown delen

Publicatiedatum 30 maart 2021
Wanneer heeft een huurder recht op huurkorting? Hoe worden de gevolgen van de coronacrisis over verhuurder en huurder verdeeld?

huurprijsverlaging-corona - social media

In eerdere blogs schreven wij al over de vraag of een huurder recht heeft op huurprijsverlaging door de coronacrisis en de daarmee verbonden overheidsmaatregelen. Inmiddels zijn er al meerdere uitspraken door rechters gedaan over dit onderwerp. Daardoor is er meer duidelijkheid over de voorwaarden voor huurkorting. Wanneer is er volgens de rechter recht op huurprijsverlaging vanwege de lockdown? En delen huurder en verhuurder wel echt de pijn?

Onvoorziene omstandigheid

Rechters hebben zich al vele malen gebogen over de vraag of de coronacrisis de huurders van winkelruimte, horeca en bedrijfsruimte recht geeft op huurkorting. Dat kan inderdaad het geval zijn. Verschillende rechters hebben vastgesteld dat huurders en verhuurders de lockdown niet hadden kunnen voorzien toen zij een huurcontract sloten.

Als er is vastgesteld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, kijkt de rechter of de omstandigheden zodanig gewijzigd zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid akkoord moet gaan met een tijdelijke huurverlaging.

Gedeelde pijn

De onvoorziene omstandigheid die de coronacrisis is, kan met zich meebrengen dat het niet redelijk is om vast te houden aan de afspraak dat de verhuurder recht heeft op de betaling door de huurder van het volledige huurbedrag. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben gezorgd voor een verstoring van het evenwicht binnen een huurovereenkomst. Om deze reden moeten de huurder en verhuurder de pijn dus eerlijk verdelen. Maar wanneer is sprake van een eerlijke verdeling?

Aangepaste huurprijs

Rechters kiezen verschillende wegen om tot een eerlijke verdeling van de pijn tussen huurder en verhuurder te komen. Een veel gekozen oplossing is om de omzetdaling als uitgangspunt te nemen en de gevolgen daarvan gelijk over partijen te verdelen. Het percentage van de huurverlaging is dan de helft van het percentage van het omzetverlies. Bij een omzetdaling van 100% is het percentage van de huurkorting dan 50%.

De pijn van het omzetverlies wordt echter ook verlicht door maatregelen van de overheid, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Hier valt de huur van winkelruimte en bedrijfsruimte uitdrukkelijk onder. Bij het bepalen van de hoogte van de huurkorting houden rechters af en toe dan ook rekening met de inkomsten uit deze regeling. De NOW-regeling wordt niet meegenomen. Deze tegemoetkoming is namelijk alleen bedoeld als compensatie voor de loonkosten.

Conclusie

Dat een huurder altijd maar een deel van de huur dient te betalen bij omzetverlies door de coronacrisis is niet zo. Veel rechters vinden de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid, maar per zaak kunnen de omstandigheden verschillen. Denk bijvoorbeeld aan maatregelen om het omzetverlies te compenseren. Mocht een verzoek tot huurkorting gedaan worden dan dient dit goed onderbouwd voorgelegd te worden aan de rechtbank.

Advocaat vastgoed en huur

Wilt u weten of een verzoek om huurprijsverlaging kans van slagen heeft of wilt weten of uw huurder hier terecht om vraagt? Wij adviseren u graag. Ook bij andere geschillen over vastgoed en huur zijn wij u graag van dienst. Neem contact met ons op:

    Deel op social media

    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Berekening huurprijsverlaging wegens lockdown

    16 september 2021

    Hoe berekent de rechter een lagere huurprijs vanwege de lockdown? Telt online omzet mee? Maakt het wat uit of sprake is van een grote of kleine huurder of verhuurder?

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Questions and challenges during COVID-19: Dutch employment law, tenancy law and contract law

    13 september 2021

    In this article, we will discuss several questions and challenges in the field of Dutch employment law, tenancy law and contract law during COVID-19.

    lees verder
    • Franchise, distributie en agentuur
    • Contracten

    Pas op met vage bewoordingen in franchiseovereenkomsten

    24 juni 2021

    Het is belangrijk om in overeenkomsten duidelijke en ondubbelzinnige taal te gebruiken. Dat blijkt nog maar eens uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Door onduidelijkheden in de franchiseovereenkomsten hebben franchisenemers van Albert Heijn mogelijk miljoenen misgelopen.

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    17 juni 2021: Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer”

    17 juni 2021

    Heeft u het webinar gemist? Bekijk dan de opname hiervan! Als uw werknemer zich ziek meldt, roept dit tal van lastige vragen op. Wat zijn uw re-integratieverplichtingen tijdens de ziekteperiode? Wat mag u – met het oog op privacywetgeving – wel en niet noteren over uw zieke werknemer? Tijdens het webinar op 17 juni 2021 gaven wij een praktische toelichting op deze en andere vragen.

    lees verder
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Procederen, arbitrage en mediation

    De voordelen van arbitrage

    19 mei 2021

    Procederen hoeft niet altijd bij een rechter. Er zijn ook andere manieren om een juridisch conflict op te lossen. Een belangrijk en vaak aantrekkelijk alternatief is arbitrage. Zeker als u internationaal zaken doet. Wat zijn de voordelen van arbitrage?

    lees verder
    • Expats
    • Arbeidsrecht en ontslag

    The Netherlands: Gateway to Europe

    3 mei 2021

    The Netherlands likes to present itself as “the gateway to Europe.” And not without reason: excellent travel connections (Schiphol Amsterdam Airport and Rotterdam Seaport) and a highly educated population speaking several languages.

    lees verder
    • Ambassades
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Russell Advocaten aanbevolen door The Legal 500 2021

    20 april 2021

    Russell Advocaten is voor het 17e jaar op rij opgenomen in The Legal 500. We zijn blij met deze erkenning voor de kwaliteit van onze juridische dienstverlening door experts en cliënten. Lees wat zij over ons schrijven:

    lees verder