E-commerce en vastgoed

Publicatiedatum 21 september 2018
Het gebruik van e-commerce is de afgelopen jaren enorm gestegen. Dit heeft voor een aantal veranderingen binnen het vastgoed gezorgd. Zo zullen de functies van winkels veranderen. Bij deze veranderingen moet u rekening houden met bestemmingsplannen en eventuele huurovereenkomsten.

e-commerce

Door de opkomst van e-commerce verandert het winkellandschap: functiemenging (blurring), showrooms, ophaallocaties en leegstand. Hoe zit dat juridisch? Kunt u zomaar uw winkel aanpassen of leeg laten?

E-commerce is, kort gezegd, handel via internet. Het internet brengt vraag en aanbod direct bij elkaar. Fysieke winkels worden daardoor overbodig en komen leeg te staan of veranderen in een showroom waar producten kunnen worden gevoeld en getest, voordat ze online worden besteld. Sommige winkeliers voegen een extra ´belevenis´ toe aan hun winkel, bijvoorbeeld een café met bijzondere koffie, om klanten toch naar hun winkel te lokken.

Juridische aandachtspunten

Ondernemers die een winkel willen aanpassen voor of door e-commerce, doen er verstandig aan vooraf te onderzoeken of die aanpassing in overeenstemming is met het bestemmingsplan en met de eventuele huurovereenkomst. Als u een kopje koffie wilt serveren, is de vraag of de winkelbestemming tevens een (ondergeschikte) horecafunctie toelaat. E-commerce is nog maar in weinig bestemmingsplannen verdisconteerd. Wellicht kan dan een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan een uitkomst bieden.

Als u het pand heeft gehuurd, is de vraag of de huurovereenkomst het voorgenomen nieuwe gebruik toestaat. Is dat niet het geval, dan zal de huurder vooraf met de verhuurder in overleg moeten over aanpassing van de huurovereenkomst. De verhuurder is niet verplicht om daarmee in te stemmen. Gebruik in strijd met de overeengekomen bestemming kan een grond zijn voor huurbeëindiging.

Een wijziging van winkel naar showroom voor (uitsluitend) online verkoop, kan bovendien leiden tot een wijziging van het wettelijk huurregime met grote consequenties. De huurbescherming die een huurder van een winkelruimte heeft, geldt niet automatisch als de huurovereenkomst wordt omgezet naar showroom of distributieruimte. De verhuurder kan de huurovereenkomst voor showroom of distributieruimte eenvoudiger en op kortere termijn opzeggen.

Bij huur van winkelruimte speelt bovendien dat die huur doorgaans voor periodes van 5 jaar wordt aangegaan en verlengd. Als de exploitatie van de winkel verliesgevend is, kan het zijn dat de huurder bekneld raakt tussen enerzijds de exploitatieplicht uit de huurovereenkomst en anderzijds de onmogelijkheid om de huur tussentijds te beëindigen. Slechts in bijzondere gevallen kan de exploitatieverplichting vervallen en de huur tussentijds eindigen, namelijk als de exploitatie structureel verliesgevend is door een oorzaak die niet aan de huurder is toe te rekenen. In alle andere gevallen adviseren wij de huurder om in overleg met de verhuurder over een oplossing, bijvoorbeeld een omzetgerelateerde huur.

Wat kunnen wij voor u doen?

Russell Advocaten kan u, met onze kennis van retail, adviseren over bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en huurcontracten. Ook kunnen wij beoordelen welke stappen u moet zetten om e-commerce in uw concept te integreren. Neem contact met ons op:

    Deel op social media

    • ICT, privacy en intellectuele eigendom
    • Contracten

    Onderneming: Hoge boetes opgelegd aan webwinkels! Hoe voorkomt u dit?

    3 november 2016

    Hoge boetes en vervelende situaties met de klanten van uw webshop? Lees in dit artikel hoe u dat kunt voorkomen!

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Contracten

    Winkeliers mogen luxeartikelen niet meer op internetplatformen aanbieden

    11 december 2017

    Fabrikanten van luxeartikelen mogen winkeliers verbieden om die producten aan te bieden op websites zoals Amazon, eBay en Marktplaats. Welke voorwaarden zijn daaraan verbonden?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Vastgoed en huur

    6 tips voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik van winkelruimte

    2 april 2019

    Huurt uw concurrent een winkel op een toplocatie? Dan kunt u proberen dat pand te kopen en er vervolgens zelf een winkel beginnen door de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Maar wanneer is sprake van eigen gebruik? En wanneer is eigen gebruik dringend?

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Berekening huurprijsverlaging wegens lockdown

    16 september 2021

    Hoe berekent de rechter een lagere huurprijs vanwege de lockdown? Telt online omzet mee? Maakt het wat uit of sprake is van een grote of kleine huurder of verhuurder?

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Questions and challenges during COVID-19: Dutch employment law, tenancy law and contract law

    13 september 2021

    In this article, we will discuss several questions and challenges in the field of Dutch employment law, tenancy law and contract law during COVID-19.

    lees verder
    • Franchise, distributie en agentuur
    • Contracten

    Pas op met vage bewoordingen in franchiseovereenkomsten

    24 juni 2021

    Het is belangrijk om in overeenkomsten duidelijke en ondubbelzinnige taal te gebruiken. Dat blijkt nog maar eens uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Door onduidelijkheden in de franchiseovereenkomsten hebben franchisenemers van Albert Heijn mogelijk miljoenen misgelopen.

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    17 juni 2021: Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer”

    17 juni 2021

    Heeft u het webinar gemist? Bekijk dan de opname hiervan! Als uw werknemer zich ziek meldt, roept dit tal van lastige vragen op. Wat zijn uw re-integratieverplichtingen tijdens de ziekteperiode? Wat mag u – met het oog op privacywetgeving – wel en niet noteren over uw zieke werknemer? Tijdens het webinar op 17 juni 2021 gaven wij een praktische toelichting op deze en andere vragen.

    lees verder
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder