Heeft u het Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer” gemist? Bekijk hier de opname!

Huurprijs winkel koppelen aan omzet

Publicatiedatum 20 juni 2012
Bij tegenvallende klantbestedingen moeten huurder en verhuurder nadelige gevolgen delen. Hiervoor pleitten mr. Jan Dop en mr. Ynze Kliphuis in hun artikel in het Financieele Dagblad.

Download artikel (PDF)

Huurders van winkelruimte moeten hun winkel kunnen sluiten als de exploitatie daarvan structureel onrendabel is. Blijven de verwachte rendementen uit, of is er zelfs sprake van verlies, dan raakt de huurder bekneld tussen enerzijds de exploitatieplicht uit de huurovereenkomst en anderzijds de onmogelijkheid om die huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. In die situatie kan de rechter nu al de huurder of franchiseorganisatie ontslaan van zijn exploitatieplicht. Partijen kunnen echter beter de huurprijs gedeeltelijk afhankelijk maken van de omzet.

Veel huurovereenkomsten voor winkelruimte verplichten de huurder daadwerkelijk een winkel te exploiteren in het gehuurde. De huurder — of bij franchise: de franchisenemer — zit dan vijf tot tien jaar, de gebruikelijke looptijd van de huur, aan deze exploitatieplicht vast. Deze plicht volgt ook uit de wettelijke plicht om het gehuurde als goed huurder van een winkel te gebruiken. De verhuurder heeft er namelijk groot belang bij dat het gehuurde daadwerkelijk wordt geëxploiteerd. Leegstand heeft immers een negatief effect op de uitstraling van het pand en het omliggende winkelcentrum. Daardoor kan de beleggingswaarde onder druk komen te staan, met nadelige financiële gevolgen voor de verhuurder.

Toch is de exploitatieplicht — terecht — begrensd. Deze geldt namelijk niet als de exploitatie structureel onrendabel is door externe factoren. Dus zaken waar de huurder geen directe invloed op heeft, zoals gewijzigde loopstromen, de inrichting of exploitatiewijze van het winkelcentrum waarin zijn winkel staat. Voorwaarde is wel dat de huurder kan aantonen dat hij alles al heeft geprobeerd om exploitatie winstgevend te maken.

Een franchisenemer van New York Pizza was bijvoorbeeld niet verplicht om een restaurant geopend te houden in een slecht bezocht Amsterdams ‘foodcourt’. De franchisenemer leed door lage bezoekersaantallen aanzienlijk verlies, hoewel New York Pizza ruim € 100.000 extra in het pand had geïnvesteerd.

In een recente zaak voor het Haagse gerechtshof was een franchiseorganisatie ook niet verplicht om zelf een winkelpand te exploiteren, nadat zij er ondanks vele pogingen niet in was geslaagd een nieuwe franchisenemer te vinden.

De huurder moet overigens ook na beëindiging van de exploitatieplicht wel gewoon huurpenningen blijven betalen. Bovendien kan de verhuurder recht hebben op schadevergoeding vanwege leegstand. Het is voor de verlieslijdende huurder dan ook aan te raden om een andere huurder of exploitant te zoeken. Een tweede mogelijkheid is in overleg met de verhuurder de resterende huur af te kopen.

Huurders die ‘zwaar weer’ verwachten, doen er goed aan met de verhuurder een tussentijdse opzegmogelijkheid af te spreken, bijvoorbeeld wanneer het rendement daalt onder een afgesproken minimum. Maar voor iedereen is de beste optie om de huurprijs te koppelen aan de omzet, zodat tegenvallende inkomsten automatisch leiden tot een huurverlaging. De verhuurder weet zich dan ook in slechte tijden verzekerd van een huurder.

    Deel op social media

    • Franchise, distributie en agentuur
    • Contracten

    Pas op met vage bewoordingen in franchiseovereenkomsten

    24 juni 2021

    Het is belangrijk om in overeenkomsten duidelijke en ondubbelzinnige taal te gebruiken. Dat blijkt nog maar eens uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Door onduidelijkheden in de franchiseovereenkomsten hebben franchisenemers van Albert Heijn mogelijk miljoenen misgelopen.

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    17 juni 2021: Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer”

    17 juni 2021

    Heeft u het webinar gemist? Bekijk dan de opname hiervan! Als uw werknemer zich ziek meldt, roept dit tal van lastige vragen op. Wat zijn uw re-integratieverplichtingen tijdens de ziekteperiode? Wat mag u – met het oog op privacywetgeving – wel en niet noteren over uw zieke werknemer? Tijdens het webinar op 17 juni 2021 gaven wij een praktische toelichting op deze en andere vragen.

    lees verder
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Procederen, arbitrage en mediation

    De voordelen van arbitrage

    19 mei 2021

    Procederen hoeft niet altijd bij een rechter. Er zijn ook andere manieren om een juridisch conflict op te lossen. Een belangrijk en vaak aantrekkelijk alternatief is arbitrage. Zeker als u internationaal zaken doet. Wat zijn de voordelen van arbitrage?

    lees verder
    • Expats
    • Arbeidsrecht en ontslag

    The Netherlands: Gateway to Europe

    3 mei 2021

    The Netherlands likes to present itself as “the gateway to Europe.” And not without reason: excellent travel connections (Schiphol Amsterdam Airport and Rotterdam Seaport) and a highly educated population speaking several languages.

    lees verder
    • Ambassades
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Russell Advocaten aanbevolen door The Legal 500 2021

    20 april 2021

    Russell Advocaten is voor het 17e jaar op rij opgenomen in The Legal 500. We zijn blij met deze erkenning voor de kwaliteit van onze juridische dienstverlening door experts en cliënten. Lees wat zij over ons schrijven:

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Huurder en verhuurder moeten pijn van lockdown delen

    30 maart 2021

    Wanneer heeft een huurder recht op huurkorting? Hoe worden de gevolgen van de coronacrisis over verhuurder en huurder verdeeld?

    lees verder
    • Franchise, distributie en agentuur
    • Contracten

    Distribution & Agency in the Netherlands

    25 februari 2021

    Russell Advocaten heeft in de Lexology Guide Distribution & Agency het hoofdstuk over Nederland geschreven. Lexology is de grootste bron voor internationaal juridisch nieuws, analyses en inzichten voor advocatenkantoren en bedrijfsjuristen.

    lees verder