Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55De Hoge Raad heeft bepaald wanneer de coronamaatregelen recht geven op huurverlaging. En hoe die verlaging moet worden berekend. Wanneer heeft u of uw huurder recht op een lagere huurprijs? En hoe berekent u deze?
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 vragen beantwoord over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van winkels en horeca. Deze moeten daardoor geheel of gedeeltelijk sluiten en de vraag is wie juridisch gezien de gevolgen daarvan moet dragen: de huurder, de verhuurder of beide partijen samen? En als partijen de pijn samen moeten delen, hoe moet dan de huurprijsverlaging worden berekend? Het antwoord van de Hoge Raad sluit aan bij eerdere uitspraken hierover.
De eerste vraag is of de gedwongen sluiting van de horeca een gebrek aan het gehuurde is. In dat geval zou het niet kunnen gebruiken van het gehuurde ook voor rekening van de verhuurder kunnen komen. Volgens de Hoge Raad is de sluiting geen gebrek. Bij gebreken gaat het om zaken die de verhuurder kan verhelpen en dat is hier niet het geval. Daarmee is meteen ook de tweede vraag van tafel. Omdat het geen gebrek is, hoeft niet bepaald te worden hoe de huurprijsverlaging op deze grond zou moeten worden berekend.
De derde vraag is of de gedwongen sluiting een onvoorziene omstandigheid is die niet alleen voor rekening van de huurder moet komen. Dit is volgens de Hoge Raad inderdaad het geval. Voor 15 maart 2020 was bij het aangaan van een huurovereenkomst voor horeca en winkelruimte niet te voorzien dat de overheid winkels en horeca zou sluiten. Het is daarom niet redelijk als verhuurders willen dat de huurders toch de volledige huurprijs betalen. Zelfs als zij in de huurovereenkomst door middel van een exoneratiebeding hebben afgesproken dat de huurder geen recht heeft op huurprijsverlaging bij gebreken. De lockdown is immers geen gebrek. Ook wanneer sprake is van gedeeltelijke omzethuur kan er nog recht zijn op huurverlaging wegens lockdown.
Let op: voor huurcontracten die zijn gesloten na 15 maart 2020 geldt een lockdown niet per definitie als onvoorziene omstandigheid. Dan moet worden gekeken of partijen deze mogelijkheid hebben meegenomen bij hun onderhandelingen.
De vierde gestelde vraag was hoe partijen dan de huurprijs tijdens lockdown moeten berekenen. Uitgangspunt is dat huurder en verhuurder de gevolgen van de lockdown 50/50 moeten delen. Dit leidt tot een rekenmodel volgens de vastelastenmethode met de volgende stappen:
Afhankelijk van de omstandigheden van partijen kan de rechter op grond van redelijkheid en billijkheid tot een andere verdeling komen.
Heeft u vragen over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van uw winkel- en horecavastgoed? Heeft u een geschil met een huurder of verhuurder en zoekt u juridisch advies? De vastgoedspecialisten van Russell Advocaten staan u graag bij. Neem contact met ons op:
Per 1 januari 2026 wijzigt de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (“Wwft”). Dan worden contante betalingen van EUR 3.000 of meer verboden. Wat betekent dit voor de retailsector en de kunsthandel?
Geregeld is aan een franchiseovereenkomst ook een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gekoppeld. Wat gebeurt er als franchisegever en franchisenemer een conflict krijgen? Blijft de huurovereenkomst overeind bij problemen in de franchise?
Bijna alle bedrijven maken inmiddels gebruik van een of andere vorm van AI. Dat betekent dat ze te maken kunnen krijgen met de verboden en regelingen uit de Europese AI Act. Hoe zorgt u dat u voldoet aan deze regels?
De nieuwe Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (Wtta) stelt strengere eisen aan uitzendbureaus, payrollbedrijven en detacheerders. Maar ook voor bedrijven die van hun diensten gebruik maken heeft de Wtta grote gevolgen. Wat betekent dit voor hun personeelsbeleid en administratie?
Sinds 28 juni 2025 moet iedereen die cultuurgoederen in de EU wil invoeren over een invoervergunning beschikken of een importeursverklaring indienen. Wanneer is welk document nodig? En wat zijn de gevolgen hiervan voor kunsthandelaren, galeries, veilinghuizen en verzamelaars, zowel binnen als buiten de EU?
Voor het beëindigen van de huur van een bedrijfsruimte kunnen speciale regels gelden, afhankelijk van de aard van het bedrijf. Welke regels gelden er voor de opzegging? Hoe verhouden deze zich tot de wettelijke huurtermijnen? Heeft u recht op schadevergoeding als de verhuurder de huur opzegt? Wat zijn uw rechten als onderhuurder?
