Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55De Hoge Raad heeft bepaald wanneer de coronamaatregelen recht geven op huurverlaging. En hoe die verlaging moet worden berekend. Wanneer heeft u of uw huurder recht op een lagere huurprijs? En hoe berekent u deze?
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 vragen beantwoord over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van winkels en horeca. Deze moeten daardoor geheel of gedeeltelijk sluiten en de vraag is wie juridisch gezien de gevolgen daarvan moet dragen: de huurder, de verhuurder of beide partijen samen? En als partijen de pijn samen moeten delen, hoe moet dan de huurprijsverlaging worden berekend? Het antwoord van de Hoge Raad sluit aan bij eerdere uitspraken hierover.
De eerste vraag is of de gedwongen sluiting van de horeca een gebrek aan het gehuurde is. In dat geval zou het niet kunnen gebruiken van het gehuurde ook voor rekening van de verhuurder kunnen komen. Volgens de Hoge Raad is de sluiting geen gebrek. Bij gebreken gaat het om zaken die de verhuurder kan verhelpen en dat is hier niet het geval. Daarmee is meteen ook de tweede vraag van tafel. Omdat het geen gebrek is, hoeft niet bepaald te worden hoe de huurprijsverlaging op deze grond zou moeten worden berekend.
De derde vraag is of de gedwongen sluiting een onvoorziene omstandigheid is die niet alleen voor rekening van de huurder moet komen. Dit is volgens de Hoge Raad inderdaad het geval. Voor 15 maart 2020 was bij het aangaan van een huurovereenkomst voor horeca en winkelruimte niet te voorzien dat de overheid winkels en horeca zou sluiten. Het is daarom niet redelijk als verhuurders willen dat de huurders toch de volledige huurprijs betalen. Zelfs als zij in de huurovereenkomst door middel van een exoneratiebeding hebben afgesproken dat de huurder geen recht heeft op huurprijsverlaging bij gebreken. De lockdown is immers geen gebrek. Ook wanneer sprake is van gedeeltelijke omzethuur kan er nog recht zijn op huurverlaging wegens lockdown.
Let op: voor huurcontracten die zijn gesloten na 15 maart 2020 geldt een lockdown niet per definitie als onvoorziene omstandigheid. Dan moet worden gekeken of partijen deze mogelijkheid hebben meegenomen bij hun onderhandelingen.
De vierde gestelde vraag was hoe partijen dan de huurprijs tijdens lockdown moeten berekenen. Uitgangspunt is dat huurder en verhuurder de gevolgen van de lockdown 50/50 moeten delen. Dit leidt tot een rekenmodel volgens de vastelastenmethode met de volgende stappen:
Afhankelijk van de omstandigheden van partijen kan de rechter op grond van redelijkheid en billijkheid tot een andere verdeling komen.
Heeft u vragen over de gevolgen van de lockdown voor de huurprijs van uw winkel- en horecavastgoed? Heeft u een geschil met een huurder of verhuurder en zoekt u juridisch advies? De vastgoedspecialisten van Russell Advocaten staan u graag bij. Neem contact met ons op:
Een duurovereenkomst kan in principe altijd worden opgezegd, ook als daarover geen afspraken zijn gemaakt. Maar dat kan niet zomaar. Waar moet u rekening mee houden bij de opzegging? En hoe zit het als u af wilt wijken van de gemaakte afspraken over opzegging van de overeenkomst?
Een nieuwe verordening van de EU verplicht vanaf 28 juni 2025 iedereen die cultuurgoederen in de EU wil invoeren om over een invoervergunning te beschikken of een importeursverklaring in te dienen. Wanneer is welk document nodig? En wat zijn de gevolgen hiervan voor kunsthandelaren, galeries, veilinghuizen en verzamelaars, zowel binnen als buiten de EU?
Op 28 juni 2025 treedt de European Accessibility Act in werking. Dan moeten digitale producten en diensten ook voor personen met een beperking toegankelijk zijn. Voor welke bedrijven, producten en diensten geldt de wet? Met welke beperkingen moet u rekening houden? Wat zijn de gevolgen als u niet aan de wet voldoet?
Als een contract is beëindigd, kunnen er nog steeds verplichtingen zijn die u wilt dat je contractpartner nakomt, zoals garanties of vertrouwelijkheid. U kunt dit regelen door middel van “survival clauses”, bepalingen die het einde van het contract overleven. Waar moet u op letten bij het opnemen van dergelijke clausules?
De franchiseovereenkomst en de distributieovereenkomst lijken veel op elkaar, maar er zijn ook belangrijke verschillen. Welke gevolgen heeft het als u een franchiseovereenkomst sluit, terwijl dit eigenlijk een distributieovereenkomst is of omgekeerd? Hoe kunt u dit misverstand voorkomen?
De regering heeft in een brief aangegeven hoe zij de voorstellen uit de adviezen van de Commissie-Buma in regelgeving wil gaan omzetten. Wat betekent dit in de praktijk voor particulieren die kunst of andere cultuurgoederen in eigendom hebben? Maar eerst: wat zijn de regels voor de uitvoer van beschermde cultuurgoederen op dit moment?
