Aansprakelijkheid voor mededelingen over bestemming bedrijfspand

Publicatiedatum 26 september 2019
U kunt niet zomaar overal een bedrijf beginnen. Het is dus zaak om bij de koop of huur van een bedrijfspand te controleren of wat u wilt doen (winkel, kantoor, restaurant, etc.) daarin wel mag worden gedaan. Vaak zullen de makelaar of de verkoper daarover uitspraken doen. Daar mag u op vertrouwen, maar verstandiger is om ook zelf onderzoek te doen naar de toegestane bestemming.

retour-pakket - weblijst

Het is belangrijk om bij de koop van een bedrijfspand te controleren of wat u wilt doen (winkel, kantoor, restaurant, etc.) volgens het bestemmingsplan daarin wel mag worden gedaan. Vaak zullen de makelaar of de verkoper daarover uitspraken doen. Mag u daarop vertrouwen en eigen onderzoek nalaten met als risico dat u een kat in de zak koopt? En maakt het nog uit wie deze mededelingen heeft gedaan?

Een restaurant is geen winkel

Op deze vragen moest het Hof Den Bosch antwoord geven in een zaak tussen de koper van een winkelpand en de gemeente Venlo. Wat speelde er?

Verkoopbrochure

De gemeente Venlo was eigenaar van een leegstaand winkelpand, dat was gebruikt als stadswinkel (gemeentelijk loket). De gemeente schakelde een makelaar in om het pand te verkopen. Deze maakte in 2012 een verkoopbrochure. Daarin stond dat het pand volgens het ontwerp bestemmingsplan bestemd was voor detailhandel en horeca. Het duurde tot 2015 voordat zich een koper aandiende. Deze besprak met de makelaar dat hij een restaurant in het pand wilde beginnen. Partijen werden het eens en tekenden een koopovereenkomst. Daarin stond het pand omschreven als “winkelpand”.

Bestemmingsplan wijzigen?

Zeer kort daarna kwam de gemeente erachter dat het definitieve bestemmingsplan uit 2013 gebruik als horeca niet meer toeliet. Zij meldde dit aan de makelaar, die de koper op de hoogte stelde. De koper eiste wijziging van het bestemmingsplan, zodat hij toch zijn restaurant kon beginnen. De gemeente weigerde dit. Wel bood zij aan de koopovereenkomst te ontbinden en een kleine schadevergoeding te betalen. Partijen werden het niet eens over de voorwaarden voor de ontbinding, dus moest de rechter beslissen.

Contractuele boete wegens niet afnemen pand

Beide partijen vorderden ontbinding van de koopovereenkomst en eisten de contractuele boete op (10% van de koopsom). De koper omdat de gemeente niet leverde wat was overeengekomen: een pand dat kon worden gebruikt als restaurant; de gemeente omdat de koper het winkelpand niet afnam. In eerste instantie kreeg de gemeente gelijk.

Verkoper levert niet wat is beloofd: contractuele boete

De koper ging in hoger beroep. Daarin kreeg hij gelijk. De makelaar had namens de gemeente uitdrukkelijk bevestigd aan de koper dat het mogelijk was om een restaurant te beginnen in het pand. Dat in de brochure een voorbehoud werd gemaakt, maakte dat niet anders.

Gemeente of makelaar aansprakelijk?

De brochure was goedgekeurd door de gemeente, die zelf het bestemmingsplan had vastgesteld. Zij had daarom moeten ingrijpen toen bleek dat de horecabestemming in het definitieve bestemmingsplan verviel en de verkoopbrochure dus verouderde en onjuiste informatie bevatte. De gemeente kan zich er niet achter verschuilen dat de koper zelf onderzoek had moeten doen naar het bestemmingsplan. Kortom: de gemeente heeft niet geleverd wat zij zou hebben moeten leveren en dient de contractuele boete te betalen.

Tips voor verkopers

Zou dit anders zijn afgelopen als niet de gemeente, maar een particulier verkeerde informatie had gegeven? Dat is nog maar de vraag. Wie mededelingen doet, moet voor de juistheid ervan instaan. Het is daarom belangrijk dat u goed kijkt naar de mededelingen die een makelaar namens u doet. Zeker een verkoopbrochure dient ook door de verkoper goed bekeken te worden.

Tips voor kopers

Voor de koper geldt als advies toch zelf maar even naar het bestemmingsplan te laten kijken. Zo’n plan is namelijk lang niet zo makkelijk te vinden en te doorgronden als de gemeente Venlo in deze zaak stelde. Een jurist gespecialiseerd in vastgoed en ruimtelijke ordening kan u daar prima bij helpen.

Meer informatie

Heeft u vragen over de bestemming van een pand dat u wilt kopen of huren? Wilt u dat wij een koop- of verkoopovereenkomst voor u opstellen? Of heeft u andere vragen over vastgoed en huurrecht? Neem dan contact met ons op:

    Deel op social media

    • Kunst
    • Aansprakelijkheid

    De mededelings- en onderzoeksplicht bij een koopovereenkomst

    14 juni 2018

    Gaat u een koopovereenkomst aan? Let dan goed op de mededelingsplicht en onderzoeksplicht!

    lees verder
    • ICT, privacy en intellectuele eigendom
    • Bestuursrecht en milieu

    Ruimtelijke ordening: het bestemmingsplan

    4 mei 2016

    Wilt u weten of u uw onderneming op een bepaald perceel kunt vestigen en aan welke voorwaarden de bebouwing dient te voldoen? Dit is vastgelegd in het bestemmingsplan.

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Vastgoed en huur

    6 tips voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik van winkelruimte

    2 april 2019

    Huurt uw concurrent een winkel op een toplocatie? Dan kunt u proberen dat pand te kopen en er vervolgens zelf een winkel beginnen door de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Maar wanneer is sprake van eigen gebruik? En wanneer is eigen gebruik dringend?

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Berekening huurprijsverlaging wegens lockdown

    16 september 2021

    Hoe berekent de rechter een lagere huurprijs vanwege de lockdown? Telt online omzet mee? Maakt het wat uit of sprake is van een grote of kleine huurder of verhuurder?

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Questions and challenges during COVID-19: Dutch employment law, tenancy law and contract law

    13 september 2021

    In this article, we will discuss several questions and challenges in the field of Dutch employment law, tenancy law and contract law during COVID-19.

    lees verder
    • Franchise, distributie en agentuur
    • Contracten

    Pas op met vage bewoordingen in franchiseovereenkomsten

    24 juni 2021

    Het is belangrijk om in overeenkomsten duidelijke en ondubbelzinnige taal te gebruiken. Dat blijkt nog maar eens uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Door onduidelijkheden in de franchiseovereenkomsten hebben franchisenemers van Albert Heijn mogelijk miljoenen misgelopen.

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    17 juni 2021: Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer”

    17 juni 2021

    Heeft u het webinar gemist? Bekijk dan de opname hiervan! Als uw werknemer zich ziek meldt, roept dit tal van lastige vragen op. Wat zijn uw re-integratieverplichtingen tijdens de ziekteperiode? Wat mag u – met het oog op privacywetgeving – wel en niet noteren over uw zieke werknemer? Tijdens het webinar op 17 juni 2021 gaven wij een praktische toelichting op deze en andere vragen.

    lees verder
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder