Vastgoed: Verkoopbrochure biedt geen garantie

Bij de aankoop van een woning of bedrijfsruimte zijn de afmetingen van het pand een belangrijk aspect. Mag u vertrouwen op de informatie die de verkoper of diens makelaar u geeft?

Het is algemeen bekend dat foto’s op makelaarssites een vertekend beeld geven door het gebruik van groothoeklenzen. Maar ook de oppervlakte vermeld in de verkoopbrochure geeft slechts een indicatie. Afwijkingen geven geen aanspraak op geld terug, tenzij de verkoper harde garanties heeft gegeven. Hoe kunt u voorkomen dat u als koper de dupe wordt van onjuiste informatie van de verkoper of de makelaar?

Weet wat je koopt

“De plattegronden zijn geproduceerd voor promotionele doeleinden en ter indicatie. Aan de plattegronden kunnen geen rechten worden ontleend.” Deze tekst staat in kleine lettertjes onder menig plattegrond op makelaarssites. De niet afgeronde getallen bij die plattegrond wekken echter de indruk dat de plattegrond is gebaseerd op reële metingen en een correcte weergave is van de werkelijkheid.

Huis te klein: geld terug?

Mag de koper van een woning erop vertrouwen dat de gekochte woning zo groot is als in de verkoopbrochure was vermeld? Heeft hij – als de woning kleiner blijkt te zijn en de meubels niet passen – recht op teruggave van een deel van het aankoopbedrag? Deze vragen kreeg het Hof Den Bosch recent voorgelegd.

Het Hof beantwoordde beide vragen negatief.

• De verkoopbrochure maakt geen deel uit van de koopovereenkomst, dus daaraan kan de koper geen rechten ontlenen.
• In de koopovereenkomst is – zoals gebruikelijk – uitdrukkelijk bepaald “dat partijen geen rechten kunnen ontlenen aan over- of ondermaat, tenzij de verkoper de maat heeft gegarandeerd”. Dergelijke garanties heeft de koper niet bedongen en de verkoper niet gegeven.
• De koper heeft niet laten merken dat de exacte afmetingen voor hem een doorslaggevende factor waren geweest voor de beslissing het huis te kopen en hij had de woning ten minste tweemaal bezichtigd vóór de koop. Hij had dus gezien wat hij kocht.

De koper stond met lege handen.

Het is voor kopers daarom van belang om (al dan niet via een makelaar) vooraf goed en duidelijk met de verkoper te communiceren over de eigenschappen die voor de koper onmisbaar en essentieel zijn in het te kopen pand, zoals de oppervlakte, de isolatiewaarde of de gebruiksmogelijkheden. Afspraken daarover dienen in de koopovereenkomst te worden opgenomen.

U kunt niet zonder meer afgaan op wat in de verkoopbrochure staat of wat u door de verkoper of makelaar mondeling wordt medegedeeld. Doet de verkoper op die voor u relevante punten opzettelijk onjuiste mededelingen, kan dat een grond zijn voor vernietiging van de koopovereenkomst.

Tips voor kopers

• Vertrouw niet op de informatie uit de verkoopbrochure.
• Beding een bouwkundige keuring en meting door een professionele organisatie als voorwaarde voor aankoop.
• Maak duidelijke en afdwingbare afspraken over de eigenschappen waaraan de woning of bedrijfsruimte dient te voldoen en laat dit vastleggen in de koopovereenkomst. Een advocaat kan u hierbij helpen.
• Laat een advocaat de situatie beoordelen en u adviseren over de te nemen stappen.

Naschrift

Na publicatie van deze blog in januari 2017 hebben rechters verschillende uitspraken gedaan waaruit blijkt dat makelaars toch aansprakelijk kunnen zijn bij een onjuiste opgave van de oppervlakte van een pand in de verkoopbrochure. Dat is het geval wanneer de makelaar lid is van een beroepsvereniging (bijvoorbeeld de NVM, VastgoedPRO of VBO Makelaar) en uitdrukkelijk aangeeft dat hij de woning heeft opgemeten volgens de meetinstructie van de betreffende vereniging. Indien dan blijkt dat de oppervlakte afwijkt, kan de makelaar de eventuele schade die daardoor is ontstaan moeten vergoeden. Per 1 januari 2018 geldt voor de genoemde verenigingen een nieuwe meetinstructie die in overleg met onder andere de Vereniging Nederlandse Gemeenten is vastgelegd.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Wij helpen u graag bij het opstellen van een gedegen koopovereenkomst, waarin duidelijk wordt vastgelegd aan welke eisen het gekochte dient te voldoen en wat er gebeurt indien de afspraken niet worden nageleefd. Indien het gekochte niet voldoet aan wat is overeengekomen, dan kunnen wij u helpen bij het vinden van een passende oplossing, zoals ontbinding van de koop of schadevergoeding. Neem contact met ons op: