Huur/Verhuur: Gebrek aan het gehuurde: wie is verantwoordelijk?

Een huurder moet bij gebreken de verhuurder de kans geven om de gebreken te herstellen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder gebreken laten herstellen op kosten van de verhuurder.

Gebreken aan het gehuurde

Van een gebrek aan het gehuurde is sprake wanneer:

• het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst hiervan had mogen verwachten en
• dat gebrek niet door toedoen van de huurder is ontstaan.

Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij lekkage waarvoor de huurder niet verantwoordelijk is of wanneer het pand zo instabiel blijkt te zijn dat de huurder het maar beperkt kan gebruiken. Ook het niet kunnen gebruiken van een pand als gevolg van overheidsmaatregelen, zoals tijdens de coronacrisis, geldt als een gebrek.

Bij bedrijfsruimte hebben partijen meer ruimte om afspraken te maken over wat wel of niet als gebrek wordt aangemerkt. U kunt hierbij denken aan zaken als onvoldoende of gebrekkige ICT- en stroomvoorzieningen en asbest.

In principe is de verhuurder aansprakelijk voor het verhelpen van de gebreken. Gebreken die zijn ontstaan doordat de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt komen echter voor rekening van de huurder. Dit geldt ook voor gebreken aan zaken die de huurder in het gehuurde heeft aangebracht.

Wat kan de huurder doen?

Herstel gebrek

Wanneer de huurder een gebrek constateert, dient hij altijd eerst dit gebrek te melden aan de verhuurder en deze gelegenheid te geven het te herstellen. De kosten van herstel komen voor rekening van de verhuurder.

Indien de verhuurder het gebrek wel kan verhelpen, maar nalaat dit binnen een redelijke termijn te doen, dan mag de huurder zelf, op kosten van de verhuurder, het gebrek verhelpen. De redelijke kosten die de huurder hiervoor maakt mag deze in mindering brengen op de huurprijs. Let op: als achteraf blijkt dat de huurder ten onrechte kosten met de huurprijs heeft verrekend, kan dit wanprestatie opleveren met alle gevolgen van dien!

Vermindering huurprijs

De huurder kan niet alleen herstel van het gebrek verlangen, maar tevens huurprijsvermindering en schadevergoeding. Huurprijsvermindering moet de huurder vorderen in een procedure bij de rechter. De vermindering dient evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot. Schadevergoeding is aan de orde als de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek of het gebrek kende of behoorde te kennen voor aanvang van de huur.

Ontbinding huurovereenkomst

Wanneer het gebrek dusdanig groot is dat het huurgenot (bijna) volledig is verdwenen, bijvoorbeeld door een brand, is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. Dan moet wel aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan.

Tips voor huurders

• Maak duidelijke afspraken over de kwaliteit waaraan het gehuurde dient te voldoen en laat dit vastleggen in de huurovereenkomst. Met name voor bedrijfsruimte geldt dat u van de wettelijke regeling kunt afwijken en dat gebeurt ook vaak. Een advocaat kan u hierbij helpen.
• Klaag bij de verhuurder wanneer het gehuurde niet voldoet aan de afgesproken kwaliteitseisen en stel hem een redelijke termijn voor herstel van het gebrek.
• Bespreek de mogelijkheid tot vermindering van de huurprijs en/of schadevergoeding met uw advocaat.
• Bekijk bij (bijna) volledige vermindering van uw huurgenot de mogelijkheid tot ontbinding.
• Laat een advocaat de situatie beoordelen en u adviseren over de te nemen stappen.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Wij helpen u graag bij het opstellen van een gedegen huurovereenkomst, waarin u duidelijk vastlegt aan welke eisen het gehuurde dient te voldoen en wat er gebeurt indien partijen deze afspraken niet naleven. Indien het gehuurde gebreken vertoont, dan kunnen wij u assisteren in het vinden van een passende oplossing, zoals huurprijsvermindering. Neem contact met ons op: