Reinier Russell

managing partner

Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven

reinier.russell@russell.nl
+31 20 301 55 55

Huur/Verhuur: Gebrek aan het gehuurde: wie is verantwoordelijk?

Publicatiedatum 26 oktober 2020

Een huurder moet bij gebreken de verhuurder de kans geven om de gebreken te herstellen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder gebreken laten herstellen op kosten van de verhuurder.

huur-en-verhuur-social-media.fdf474

Gebreken aan het gehuurde

Van een gebrek aan het gehuurde is sprake wanneer:

  • het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst hiervan had mogen verwachten en
  • dat gebrek niet door toedoen van de huurder is ontstaan.

Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij lekkage waarvoor de huurder niet verantwoordelijk is of wanneer het pand zo instabiel blijkt te zijn dat de huurder het maar beperkt kan gebruiken. Ook het niet kunnen gebruiken van een pand als gevolg van overheidsmaatregelen, zoals tijdens de coronacrisis, geldt als een gebrek.

Bij bedrijfsruimte hebben partijen meer ruimte om afspraken te maken over wat wel of niet als gebrek wordt aangemerkt. U kunt hierbij denken aan zaken als onvoldoende of gebrekkige ICT- en stroomvoorzieningen en asbest.

In principe is de verhuurder aansprakelijk voor het verhelpen van de gebreken. Gebreken die zijn ontstaan doordat de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt komen echter voor rekening van de huurder. Dit geldt ook voor gebreken aan zaken die de huurder in het gehuurde heeft aangebracht.

Wat kan de huurder doen?

Herstel gebrek

Wanneer de huurder een gebrek constateert, dient hij altijd eerst dit gebrek te melden aan de verhuurder en deze gelegenheid te geven het te herstellen. De kosten van herstel komen voor rekening van de verhuurder.

Indien de verhuurder het gebrek wel kan verhelpen, maar nalaat dit binnen een redelijke termijn te doen, dan mag de huurder zelf, op kosten van de verhuurder, het gebrek verhelpen. De redelijke kosten die de huurder hiervoor maakt mag deze in mindering brengen op de huurprijs. Let op: als achteraf blijkt dat de huurder ten onrechte kosten met de huurprijs heeft verrekend, kan dit wanprestatie opleveren met alle gevolgen van dien!

Vermindering huurprijs

De huurder kan niet alleen herstel van het gebrek verlangen, maar tevens huurprijsvermindering en schadevergoeding. Huurprijsvermindering moet de huurder vorderen in een procedure bij de rechter. De vermindering dient evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot. Schadevergoeding is aan de orde als de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek of het gebrek kende of behoorde te kennen voor aanvang van de huur.

Ontbinding huurovereenkomst

Wanneer het gebrek dusdanig groot is dat het huurgenot (bijna) volledig is verdwenen, bijvoorbeeld door een brand, is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. Dan moet wel aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan.

Tips voor huurders

  • Maak duidelijke afspraken over de kwaliteit waaraan het gehuurde dient te voldoen en laat dit vastleggen in de huurovereenkomst. Met name voor bedrijfsruimte geldt dat u van de wettelijke regeling kunt afwijken en dat gebeurt ook vaak. Een advocaat kan u hierbij helpen.
  • Klaag bij de verhuurder wanneer het gehuurde niet voldoet aan de afgesproken kwaliteitseisen en stel hem een redelijke termijn voor herstel van het gebrek.
  • Bespreek de mogelijkheid tot vermindering van de huurprijs en/of schadevergoeding met uw advocaat.
  • Bekijk bij (bijna) volledige vermindering van uw huurgenot de mogelijkheid tot ontbinding.
  • Laat een advocaat de situatie beoordelen en u adviseren over de te nemen stappen.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Wij helpen u graag bij het opstellen van een gedegen huurovereenkomst, waarin u duidelijk vastlegt aan welke eisen het gehuurde dient te voldoen en wat er gebeurt indien partijen deze afspraken niet naleven. Indien het gehuurde gebreken vertoont, dan kunnen wij u assisteren in het vinden van een passende oplossing, zoals huurprijsvermindering. Neem contact met ons op:

    Bovenstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.

    Gerelateerde publicaties

    Vastgoed: 3 verschillen tussen renovatie en onderhoud bij huur

    Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.

    Lees meer

    Huur bedrijfsruimte: huurtermijnen

    Het grootste verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte is de minimale termijn van de huurovereenkomst. De langere huurtermijn voor 290-bedrijfsruimte geeft detailhandel en horeca meer tijd om hun investeringen terug te verdienen. Wat zijn de huurtermijnen voor de verschillende soorten bedrijfsruimte?

    Lees meer

    Huur bedrijfsruimte: het verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte

    Wanneer is sprake van 230a-bedrijfsruimte en wanneer van 290-bedrijfsruimte? Wat betekenen deze termen eigenlijk? En vooral: welke gevolgen heeft dit verschil voor verhuurders en huurders van deze bedrijfsruimte?

    Lees meer

    Wet goed verhuurderschap

    Met een nieuwe wet die per 1 juli van kracht zou moeten worden wil de regering uitbuiting van huurders door malafide verhuurders en bemiddelaars van woonruimte aanpakken. De Wet goed verhuurderschap is echter ook voor bonafide verhuurders van belang omdat er voor alle verhuurders nieuwe verplichtingen komen. Waar moeten verhuurders voortaan rekening mee houden?

    Lees meer

    Circulair bouwen: 3 tips om verlies van uw eigendommen te voorkomen

    Omdat duurzame producten als zonnepanelen en herbruikbare vloeren en muren erg duur kunnen zijn, worden deze steeds vaker verhuurd. Hierdoor kunnen ook mensen en bedrijven met een kleinere beurs investeren in duurzaamheid. Verhuurders van deze duurzame producten lopen echter het risico hun eigendommen te verliezen door juridische regels. Hoe kunnen zij dit risico verkleinen?

    Lees meer

    Juridische Top 2022

    Wat was het belangrijkste en meest interessante juridische nieuws van 2022? Bekijk onze top 10 van berichten uit 2022.

    Lees meer