Huur/Verhuur: Gebrek aan het gehuurde: wie is verantwoordelijk?

Publicatiedatum 26 oktober 2020
Een huurder moet bij gebreken de verhuurder de kans geven om de gebreken te herstellen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder gebreken laten herstellen op kosten van de verhuurder.

huur-en-verhuur-social-media.fdf474

Gebreken aan het gehuurde

Van een gebrek aan het gehuurde is sprake wanneer:

  • het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst hiervan had mogen verwachten en
  • dat gebrek niet door toedoen van de huurder is ontstaan.

Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij lekkage waarvoor de huurder niet verantwoordelijk is of wanneer het pand zo instabiel blijkt te zijn dat de huurder het maar beperkt kan gebruiken. Ook het niet kunnen gebruiken van een pand als gevolg van overheidsmaatregelen, zoals tijdens de coronacrisis, geldt als een gebrek.

Bij bedrijfsruimte hebben partijen meer ruimte om afspraken te maken over wat wel of niet als gebrek wordt aangemerkt. U kunt hierbij denken aan zaken als onvoldoende of gebrekkige ICT- en stroomvoorzieningen en asbest.

In principe is de verhuurder aansprakelijk voor het verhelpen van de gebreken. Gebreken die zijn ontstaan doordat de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt komen echter voor rekening van de huurder. Dit geldt ook voor gebreken aan zaken die de huurder in het gehuurde heeft aangebracht.

Wat kan de huurder doen?

Herstel gebrek

Wanneer de huurder een gebrek constateert, dient hij altijd eerst dit gebrek te melden aan de verhuurder en deze gelegenheid te geven het te herstellen. De kosten van herstel komen voor rekening van de verhuurder.

Indien de verhuurder het gebrek wel kan verhelpen, maar nalaat dit binnen een redelijke termijn te doen, dan mag de huurder zelf, op kosten van de verhuurder, het gebrek verhelpen. De redelijke kosten die de huurder hiervoor maakt mag deze in mindering brengen op de huurprijs. Let op: als achteraf blijkt dat de huurder ten onrechte kosten met de huurprijs heeft verrekend, kan dit wanprestatie opleveren met alle gevolgen van dien!

Vermindering huurprijs

De huurder kan niet alleen herstel van het gebrek verlangen, maar tevens huurprijsvermindering en schadevergoeding. Huurprijsvermindering moet de huurder vorderen in een procedure bij de rechter. De vermindering dient evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot. Schadevergoeding is aan de orde als de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek of het gebrek kende of behoorde te kennen voor aanvang van de huur.

Ontbinding huurovereenkomst

Wanneer het gebrek dusdanig groot is dat het huurgenot (bijna) volledig is verdwenen, bijvoorbeeld door een brand, is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. Dan moet wel aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan.

Tips voor huurders

  • Maak duidelijke afspraken over de kwaliteit waaraan het gehuurde dient te voldoen en laat dit vastleggen in de huurovereenkomst. Met name voor bedrijfsruimte geldt dat u van de wettelijke regeling kunt afwijken en dat gebeurt ook vaak. Een advocaat kan u hierbij helpen.
  • Klaag bij de verhuurder wanneer het gehuurde niet voldoet aan de afgesproken kwaliteitseisen en stel hem een redelijke termijn voor herstel van het gebrek.
  • Bespreek de mogelijkheid tot vermindering van de huurprijs en/of schadevergoeding met uw advocaat.
  • Bekijk bij (bijna) volledige vermindering van uw huurgenot de mogelijkheid tot ontbinding.
  • Laat een advocaat de situatie beoordelen en u adviseren over de te nemen stappen.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Wij helpen u graag bij het opstellen van een gedegen huurovereenkomst, waarin u duidelijk vastlegt aan welke eisen het gehuurde dient te voldoen en wat er gebeurt indien partijen deze afspraken niet naleven. Indien het gehuurde gebreken vertoont, dan kunnen wij u assisteren in het vinden van een passende oplossing, zoals huurprijsvermindering. Neem contact met ons op:

    Deel op social media

    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Berekening huurprijsverlaging wegens lockdown

    16 september 2021

    Hoe berekent de rechter een lagere huurprijs vanwege de lockdown? Telt online omzet mee? Maakt het wat uit of sprake is van een grote of kleine huurder of verhuurder?

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Questions and challenges during COVID-19: Dutch employment law, tenancy law and contract law

    13 september 2021

    In this article, we will discuss several questions and challenges in the field of Dutch employment law, tenancy law and contract law during COVID-19.

    lees verder
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder
    • Expats
    • Arbeidsrecht en ontslag

    The Netherlands: Gateway to Europe

    3 mei 2021

    The Netherlands likes to present itself as “the gateway to Europe.” And not without reason: excellent travel connections (Schiphol Amsterdam Airport and Rotterdam Seaport) and a highly educated population speaking several languages.

    lees verder
    • Ambassades
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Russell Advocaten aanbevolen door The Legal 500 2021

    20 april 2021

    Russell Advocaten is voor het 17e jaar op rij opgenomen in The Legal 500. We zijn blij met deze erkenning voor de kwaliteit van onze juridische dienstverlening door experts en cliënten. Lees wat zij over ons schrijven:

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Huurder en verhuurder moeten pijn van lockdown delen

    30 maart 2021

    Wanneer heeft een huurder recht op huurkorting? Hoe worden de gevolgen van de coronacrisis over verhuurder en huurder verdeeld?

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Wat moet u doen als de huurder failliet gaat?

    25 november 2020

    Het valt nu nog mee met de faillissementen als gevolg van de coronacrisis. Veel winkels houden dankzij de overheidssteun nog het hoofd boven water. De kans is echter groot dat ze na het wegvallen daarvan toch nog zullen omvallen. Zeker als de tweede golf gevolgd wordt door een derde. Waar moet u als verhuurder op letten als de huurder failliet gaat?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Vastgoed en huur

    Coronamaatregelen kunnen reden zijn voor huurverlaging

    29 september 2020

    De coronamaatregelen gelden als een onvoorziene omstandigheid. Dat betekent dat er reden kan zijn voor huurverlaging in de horeca en de retailsector. Wat moet de huurder bewijzen om recht te hebben op een lagere huur? En hoe kan de verhuurder zich daartegen verzetten?

    lees verder