Heeft u het Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer” gemist? Bekijk hier de opname!

Wat moet u doen als de huurder failliet gaat?

Publicatiedatum 25 november 2020
Als de huurder van bedrijfsruimte failliet gaat kan de verhuurder de huur opzeggen, een bankgarantie innen en op zoek gaan naar een nieuwe huurder. Als de curator echter een nieuwe huurder vindt, moet de verhuurder vaak akkoord gaan met een indeplaatsstelling. Hoe werkt dit in de praktijk?

huurvermindering-corona

Huur opzeggen

Als de huurder failliet is, heeft u als verhuurder nog steeds recht op betaling van de huur. De huur na het faillissement is een boedelschuld. De betaling ervan heeft voorrang op de vorderingen van andere schuldeisers. Maar als de boedel leeg of vrijwel leeg is, heeft u daar weinig aan. Wie het recht heeft om als eerste een deel van niets te krijgen, krijgt immers nog steeds niets.

De verhuurder hoeft niet opgescheept te blijven met een failliete huurder die de huur niet kan betalen. Hij heeft het recht om de huur wegens faillissement op te zeggen met een opzegtermijn van 3 maanden. Normaal is dit minimaal 1 jaar. Ook de curator heeft dit recht. Zeker als de huurder op een plek zit waarvoor makkelijk andere huurders zijn te vinden is opzegging voor de verhuurder een aantrekkelijke optie, omdat dit de kans biedt een hogere huur af te spreken met de nieuwe huurder. Er zit echter bij winkelruimte en horeca een addertje onder het gras.

Indeplaatsstelling

De curator van de failliet kan gebruik maken van de regeling voor indeplaatsstelling als het bedrijf een doorstart kan maken. Bij indeplaatsstelling verkoopt de huurder zijn bedrijf of de hele keten aan een derde inclusief de lopende huurovereenkomst(en). Hiervoor is wel de toestemming van de verhuurder nodig. Geeft de verhuurder die niet, dan kan de huurder naar de rechter stappen. Een verzoek om indeplaatsstelling kan nog worden gedaan terwijl de opzeggingstermijn loopt en zelfs nog tijdens de ontruimingsprocedure.

De rechter zal bij een verzoek om indeplaatsstelling de belangen van de huurder/curator en de verhuurder tegen elkaar afwegen. Dan gaat het om vragen als:

  • Biedt de nieuwe huurder voldoende garanties dat de huur betaald kan blijven worden?
  • Neemt de nieuwe huurder de bestaande schulden ook over?
  • Wordt de huur verlaagd bij de indeplaatsstelling?
  • Heeft de verhuurder al een nieuwe huurder gevonden?

Verplichtingen van de curator

De curator mag niet op de indeplaatsstelling vooruitlopen om zo een doorstart te versnellen. Ook mag hij niet zelf het pand onderverhuren om zo geld voor de failliete boedel binnen te halen. Laat hij zonder toestemming van de verhuurder een nieuwe huurder in het pand, dan kan de curator aansprakelijk zijn voor de schade die de verhuurder daardoor lijdt. Denk aan huur die de verhuurder daardoor niet kan innen.

Bankgarantie innen

Bij veel huurovereenkomsten hoort een bankgarantie. Meestal bedraagt deze de huur voor 3 maanden. Heeft u een bankgarantie, kijk dan of u deze kunt innen. Of dit kan, zal afhangen van de voorwaarden. Veel banken hebben in de standaard voorwaarden van de garantie opgenomen dat deze alleen kan worden geïnd als de huurder een contra-garantie biedt. In faillissement ontbreekt deze contra-garantie echter. Let dus bij het sluiten van een bankgarantie goed op dat deze echt een garantie biedt.

Meer informatie?

Heeft u een failliete huurder en wilt u weten wat uw opties zijn? Krijgt u te maken met een verzoek om indeplaatsstelling? Of heeft u andere vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of over vastgoedrecht in het algemeen? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. Neem dan contact met ons op:

    Deel op social media

    • Vastgoed en huur

    De verhuurder staat sterker ten opzichte van de faillissementscurator

    19 juni 2019

    Gaat uw huurder failliet, dan moet de curator snel handelen om een doorstart te kunnen realiseren. Maar wat zijn uw rechten als verhuurder? En geldt het onderverhuurverbod ook voor de curator?

    lees verder
    • Vastgoed en huur

    Vastgoed: Indeplaatsstelling en faillissement

    24 maart 2016

    Onlangs zijn diverse winkelketens failliet verklaard, zoals V&D, Macintosh, DA, Aktiesport en Perry Sport. Verhuurders hebben dan de mogelijkheid om versneld de huur met de failliet op te zeggen en op zoek te gaan naar een andere huurder. Kan een verhuurder na die opzegging nog geconfronteerd worden met een indeplaatsstelling en dus met een vervangende huurder waar hij niet om heeft gevraagd?

    lees verder
    • Franchise, distributie en agentuur
    • Contracten

    Pas op met vage bewoordingen in franchiseovereenkomsten

    24 juni 2021

    Het is belangrijk om in overeenkomsten duidelijke en ondubbelzinnige taal te gebruiken. Dat blijkt nog maar eens uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Door onduidelijkheden in de franchiseovereenkomsten hebben franchisenemers van Albert Heijn mogelijk miljoenen misgelopen.

    lees verder
    • Retail
    • Arbeidsrecht en ontslag

    17 juni 2021: Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer”

    17 juni 2021

    Heeft u het webinar gemist? Bekijk dan de opname hiervan! Als uw werknemer zich ziek meldt, roept dit tal van lastige vragen op. Wat zijn uw re-integratieverplichtingen tijdens de ziekteperiode? Wat mag u – met het oog op privacywetgeving – wel en niet noteren over uw zieke werknemer? Tijdens het webinar op 17 juni 2021 gaven wij een praktische toelichting op deze en andere vragen.

    lees verder
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Procederen, arbitrage en mediation

    De voordelen van arbitrage

    19 mei 2021

    Procederen hoeft niet altijd bij een rechter. Er zijn ook andere manieren om een juridisch conflict op te lossen. Een belangrijk en vaak aantrekkelijk alternatief is arbitrage. Zeker als u internationaal zaken doet. Wat zijn de voordelen van arbitrage?

    lees verder
    • Expats
    • Arbeidsrecht en ontslag

    The Netherlands: Gateway to Europe

    3 mei 2021

    The Netherlands likes to present itself as “the gateway to Europe.” And not without reason: excellent travel connections (Schiphol Amsterdam Airport and Rotterdam Seaport) and a highly educated population speaking several languages.

    lees verder
    • Ambassades
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Russell Advocaten aanbevolen door The Legal 500 2021

    20 april 2021

    Russell Advocaten is voor het 17e jaar op rij opgenomen in The Legal 500. We zijn blij met deze erkenning voor de kwaliteit van onze juridische dienstverlening door experts en cliënten. Lees wat zij over ons schrijven:

    lees verder