Heeft u het Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer” gemist? Bekijk hier de opname!

Vastgoed: Indeplaatsstelling en faillissement

Publicatiedatum 24 maart 2016
Verhuurders hebben bij faillissement van de huurder van winkelruimte de mogelijkheid om versneld de huur op te zeggen en op zoek te gaan naar een andere huurder. Kan een verhuurder na die opzegging nog geconfronteerd worden met een indeplaatsstelling en dus met een vervangende huurder waar hij niet om heeft gevraagd?

huurvermindering-corona

De verhuurder heeft een voorrangspositie in het faillissement van de huurder, de huurpenningen zijn een boedelschuld. De verhuurder heeft daar echter niets aan als de boedel leeg is. Om niet opgescheept te blijven met een huurder die de huur niet kan betalen, mag de verhuurder de huur opzeggen met een opzegtermijn van hooguit 3 maanden in plaats van de normale termijn van minimaal 1 jaar. Vooral op A-locaties kan dit voor de verhuurder aantrekkelijk zijn om snel van de insolvente huurder af te komen en een lucratieve huurovereenkomst te sluiten met een nieuwe huurder. De verhuurder moet zich echter realiseren dat hij deze afloop niet helemaal zelf in de hand heeft.

Indeplaatsstelling

Na een faillissement – maar ook daarvoor in het kader van een zogenaamde pre-pack (een doorstart die al voor faillissement wordt ingezet) – zal de curator  doorgaans proberen om een partij te vinden om de  onderneming over te nemen en voort te zetten. Lukt dat, zoals onlangs de overname van Perry Sport en Aktiesport door JD Sports, dan kan de curator gebruik maken van de regeling voor indeplaatsstelling.

Bij indeplaatsstelling verkoopt de huurder van een winkelruimte of horecabedrijf zijn bedrijf of de hele keten aan een derde inclusief de lopende huurovereenkomst(en). Die derde zet vervolgens het bedrijf in het gehuurde voort. Als de verhuurder niet wil meewerken, kan de huurder een rechterlijke machtiging vragen om de koper in zijn plaats te stellen.

Samenloop indeplaatsstelling en opzegging wegens faillissement

In beginsel eindigt de huur na de opzegging wegens faillissement en is de verhuurder verlost van de insolvente huurder. De rechter kan echter oordelen dat de curator en de boedel een zo zwaarwichtig belang hebben bij verkoop met indeplaatsstelling, dat de verhuurder geen gebruik mag maken van zijn opzeggingsbevoegdheid en indeplaatsstelling moet toestaan, ook als dat verzoek pas tijdens de opzegtermijn of in de ontruimingsprocedure ter tafel komt.

Conclusie

De verhuurder wiens huurder failliet gaat, zal de huur opzeggen wanneer geen huurinkomsten meer te verwachten zijn. Zodra de curator echter een kredietwaardige opvolger heeft gevonden, gaat dat argument niet automatisch meer op en kan de rechter besluiten om de indeplaatsstelling voorrang te geven.

Actie

  • Let op  als verhuurder  met toezeggingen aan nieuwe huurders zolang er nog de mogelijkheid is van een (gedeeltelijke) doorstart van een failliete winkelketen.
  • Maak als koper zo mogelijk snel na een faillissement concrete afspraken over voortzetting van de huur, anders kan de verhuurder ontruiming van het gehuurde vorderen en wordt indeplaatsstelling lastig.
  • Check zowel als verhuurder als als potentiële koper zorgvuldig de eigen juridische positie na een faillissement. Daarmee kan op tijd de juiste beslissing genomen worden waarmee een aanzienlijk (financieel) voordeel behaald kan worden.

Meer informatie

Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen via onderstaand formulier of ons bellen (020 – 301 55 55):

    Deel op social media

    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder
    • Expats
    • Arbeidsrecht en ontslag

    The Netherlands: Gateway to Europe

    3 mei 2021

    The Netherlands likes to present itself as “the gateway to Europe.” And not without reason: excellent travel connections (Schiphol Amsterdam Airport and Rotterdam Seaport) and a highly educated population speaking several languages.

    lees verder
    • Ambassades
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Russell Advocaten aanbevolen door The Legal 500 2021

    20 april 2021

    Russell Advocaten is voor het 17e jaar op rij opgenomen in The Legal 500. We zijn blij met deze erkenning voor de kwaliteit van onze juridische dienstverlening door experts en cliënten. Lees wat zij over ons schrijven:

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Huurder en verhuurder moeten pijn van lockdown delen

    30 maart 2021

    Wanneer heeft een huurder recht op huurkorting? Hoe worden de gevolgen van de coronacrisis over verhuurder en huurder verdeeld?

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Wat moet u doen als de huurder failliet gaat?

    25 november 2020

    Het valt nu nog mee met de faillissementen als gevolg van de coronacrisis. Veel winkels houden dankzij de overheidssteun nog het hoofd boven water. De kans is echter groot dat ze na het wegvallen daarvan toch nog zullen omvallen. Zeker als de tweede golf gevolgd wordt door een derde. Waar moet u als verhuurder op letten als de huurder failliet gaat?

    lees verder
    • Vastgoed en huur

    Huur/Verhuur: Gebrek aan het gehuurde: wie is verantwoordelijk?

    26 oktober 2020

    Wat kan een huurder van een pand doen, als zijn huurgenot wordt aangetast door gebreken aan het gehuurde? Moet hij dat zelf oplossen of moet de verhuurder dat doen?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Vastgoed en huur

    Coronamaatregelen kunnen reden zijn voor huurverlaging

    29 september 2020

    De coronamaatregelen gelden als een onvoorziene omstandigheid. Dat betekent dat er reden kan zijn voor huurverlaging in de horeca en de retailsector. Wat moet de huurder bewijzen om recht te hebben op een lagere huur? En hoe kan de verhuurder zich daartegen verzetten?

    lees verder
    • Expats
    • Aansprakelijkheid

    Q&A coronavirus voor ondernemers

    15 september 2020

    Volg onze coronablog. Vandaag onder andere: Ik heb geen werk meer voor mijn werknemers, wat houdt de nieuwe regeling in voor compensatie van hun loon? Kan ik huurverlaging krijgen als van de verhuurder de winkel dicht moet? Welke mogelijkheden voor krediet biedt de overheid?

    lees verder