6 tips voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik van winkelruimte

De huur van een winkel kan door de verhuurder worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De verhuurder of direct aan hem of zijn bedrijf verbonden personen of vennootschappen dienen dan zelf het winkelpand te exploiteren en daar ook voordeel bij te hebben. Ook renovatie kan gelden als dringend eigen gebruik. Bij beëindiging van de huur dient op verzoek van de huurder een tegemoetkoming te worden betaald in diens verhuiskosten.

1. Opzeggen huur winkelruimte

Wettelijk uitgangspunt is dat zowel huurder als verhuurder de huur van winkelruimte kan beëindigen tegen het einde van de bepaalde duur of – als de huur voor onbepaalde tijd is – op elk moment. In beide gevallen geldt een opzegtermijn van ten minste 1 jaar. Na een opzegging door de verhuurder, eindigt de huur slechts als de huurder daarmee instemt of de rechter dat bepaalt. De verhuurder moet aan zijn opzegging één of meer (wettelijke) opzeggingsgronden ten grondslag leggen, bijvoorbeeld dringend eigen gebruik.

2. Eigen gebruik

Van eigen gebruik is sprake als de verhuurder met het voorgenomen gebruik een eigen belang dient. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de verhuurder zelf of een direct familielid een winkel in het verhuurde gaat exploiteren of het verhuurde wil gaan bewonen. Bij rechtspersonen gaat het niet alleen om aandeelhouderschap of zeggenschap, maar zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Voorbeelden zijn de vennootschappelijke relatie en het statutaire doel van de verhuurder. Is de verhuurder directeur-grootaandeelhouder van de vennootschap waaraan hij het gehuurde in gebruik wil geven, dan dient hij daarmee zijn eigen belang.

Het eigen belang mag geen louter financieel belang zijn in de zin van een andere huurder die bereid is om een hogere huurprijs te betalen of verkoop van het gehuurde. Ook moet het voorgenomen eigen gebruik reëel en haalbaar zijn.

3. Dringend gebruik

Financiële belangen kunnen wel een rol spelen bij de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend nodig is. Als de verhuurder een hoger rendement kan behalen als hij het gehuurde zelf exploiteert in plaats van het te verhuren, kan dat voldoende zijn om dringendheid aan te nemen. Ook een algemeen bedrijfseconomisch belang kan voldoende zijn. Zelfs als de dringendheid door de verhuurder zelf is ontstaan en/of als er voor de verhuurder alternatieven zijn om hetzelfde doel te bereiken. Dit is recent weer bevestigd door een uitspraak van de Hoge Raad.

4. Renovatie

Een (ingrijpende) renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur, is een bijzondere vorm van dringend eigen gebruik. Denk daarbij aan een gewijzigde plaats en functie van het gehuurde. Of aan een zeer langdurige renovatie waardoor de gehuurde winkelruimte lang gesloten moet zijn. Om een beroep te kunnen doen op deze opzeggingsgrond moet de verhuurder zijn renovatieplannen aannemelijk maken. Het is niet nodig dat alle vergunningen al rond zijn.

5. Wachttijd

Een bedrijf dat een pand koopt met het oog op een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik gevolgd door eigen exploitatie, moet er rekening mee houden dat gedurende de eerste huurtermijn een wachttijd van 3 jaar in acht moet worden genomen voordat op grond van dringend eigen gebruik kan worden opgezegd.

6. Vergoeding voor huurder

Ongeacht de grond waarop een huurovereenkomst voor winkelruimte eindigt, kan de huurder (en de bevoegde onderhuurder) via de rechter een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten vorderen. Het gaat dan om de feitelijke kosten die samenhangen met de verhuizing, die dan ook daadwerkelijk moet plaatsvinden. Omdat het een tegemoetkoming betreft, worden niet de volledige kosten vergoed.

Gaat de verhuurder in het gehuurde een gelijksoortig bedrijf uitoefenen als de vertrekkende huurder, dan kan de huurder bovendien aanspraak maken op een vergoeding voor de opgebouwde goodwill die hij aan de verhuurder verliest.

Ten slotte kan de huurder ook aanspraak maken op een schadevergoeding indien blijkt dat de verhuurder in werkelijkheid toch niet de wil had om het gehuurde in eigen gebruik te nemen. Dat wordt verondersteld als de verhuurder na het einde van de huur meer dan een jaar wacht om het gehuurde zelf in gebruik te nemen, maar dat kan ook blijken als de verhuurder slechts zeer korte tijd zelf een winkel in het gehuurde exploiteert of het gehuurde verkoopt om de renovatie door de koper te laten uitvoeren.

Ons advies

• Wilt u de huur van een winkel beëindigen, houdt dan rekening met formele vereisten, zoals de opzegtermijn en de noodzaak van een opzeggingsgrond. Raadpleeg hiervoor een advocaat.
• U kunt vaker een beroep doen op dringend eigen gebruik dan u denkt. Dringend eigen gebruik is ook aan de orde als een aan u gelieerde persoon of bedrijf het gehuurde wil gebruiken of renoveren.
• Vorder als huurder een verhuiskostenvergoeding en – als uiteindelijk geen sprake blijkt van dringend eigen gebruik – ook een schadevergoeding.
• Voor een beroep op dringend eigen gebruik bij de opzegging van de huur van een woning gelden striktere regels.

Meer informatie?

Heeft u behoefte aan een plan van aanpak voor het beëindigen van de huur wegens dringend eigen gebruik? Of wilt u zich juist tegen het opzeggen van de huur van uw winkel verweren? Neem contact op met ons: