Heeft u het Webinar “Do’s en don’ts bij de zieke werknemer” gemist? Bekijk hier de opname!

Huur/verhuur: Een verhuurde woning kopen? Die huur zegt u niet zomaar op

Publicatiedatum 20 februari 2018
Op een krappe woningmarkt is het verleidelijk zijn om een (gedeeltelijk) verhuurde woning te kopen, als u de ruimte (nog) niet nodig hebt of als investering. Maar let op: als u de verhuurde ruimte zelf nodig hebt, is het niet eenvoudig om de huur te beëindigen.

huur-en-verhuur - social media

Met name in de grote steden is het niet ongebruikelijk dat woonpanden worden gekocht waarvan één of meer appartementen nog zijn verhuurd. Dit kan aantrekkelijk zijn voor een eigenaar, bijvoorbeeld omdat hij vooralsnog voldoende heeft aan de niet-verhuurde ruimte en/of omdat de huurinkomsten kunnen helpen om een verbouwing te financieren. Als na enige tijd – bijvoorbeeld na gezinsuitbreiding – het moment aanbreekt dat de eigenaar ook het verhuurde gedeelte bij zijn woning wil betrekken, kan de huur dan worden opgezegd?

Dringend eigen gebruik

Opzegging van de huur van woonruimte vereist een wettelijke opzeggingsgrond. In dit geval ligt dringend eigen gebruik voor de hand. Daarvan is sprake als de eigenaar het gehuurde voor zichzelf wil gebruiken of met het gebruik door een ander (bijvoorbeeld gebruik door zijn kind of ouders), zijn eigen belang dient. Verkoop van de woning valt hier uitdrukkelijk niet onder: “koop breekt geen huur” is een bekend adagium in het huurrecht. Er zijn echter nog meer voorwaarden waaraan moet worden voldaan.

Wachttijd

De eigenaar die een verhuurd pand heeft gekocht, moet van die koop schriftelijk mededeling doen aan de huurder. De eerste drie jaar na die mededeling kan de huur niet worden opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik.

Passende woonruimte aanbieden

Een andere voorwaarde voor huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik is dat de eigenaar aannemelijk maakt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Die vervangende woonruimte hoeft niet soortgelijk te zijn aan de huidige woning voor wat betreft bijvoorbeeld omvang, woongenot of huurprijs. De vervangende woonruimte mag zelfs een koopwoning zijn, mits het passend is voor de actuele huishoudsituatie van de huurder.

Belangenafweging

Verder dient bij een opzegging van woonruimte op grond van dringend eigen gebruik altijd een afweging plaats te vinden van de wederzijdse belangen van huurder en verhuurder. Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters aan de kant van de huurder groot belang hechten aan zaken als diens leeftijd, gezondheid, hechting aan de buurt en/of woning en de afhankelijkheid van een opgebouwd sociaal netwerk. Verhuurders blijken er baat bij te hebben als met hun belang ook enig maatschappelijk/algemeen belang wordt gediend, bijvoorbeeld als de woning deel is van een meeromvattend renovatieproject, waarmee de verhuurder leegstand in de buurt bestrijdt.

Tegemoetkoming in verhuiskosten

Ten slotte moet de verhuurder er rekening mee houden dat de rechter, indien de huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik slaagt, de verhuurder kan veroordelen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten van de huurder te betalen. N.B. Dit is geen volledige vergoeding! Hangt de opzegging samen met sloop of ingrijpende renovatie, dan is die verhuiskostenvergoeding zelfs verplicht en minimaal € 5.993,- (per 16 februari 2018).

Conclusie

De eigenaar van een gedeeltelijk verhuurde woning zal veel hindernissen moeten nemen om uiteindelijk de huur te beëindigen en dat gedeelte zelf (weer) in gebruik te nemen.

Advies

  • Check of de woning die u wilt kopen vrij is van huurders.
  • Als de woning is verhuurd, laat dan – voordat u beslist over aankoop! – de huurovereenkomst beoordelen door een advocaat. Hij kan u informeren over kansen en risico’s.
  • Indien u geen huurders wenst over te nemen, neem dit dan als opschortende voorwaarde op in de koopovereenkomst. (Let wel: het is voor de verkoper even lastig als voor u om de huurders uit de woning te krijgen)
  • Ook als u (een gedeelte van) uw woning wilt verhuren, laat u dan goed informeren over de juridische mogelijkheden en beperkingen. Voordat u het weet, zit u langdurig vast aan een huurder.

Meer informatie

Wilt u meer weten over (ver)koop van een woning of (beëindiging van) huur? Wilt u uw koop- of huurovereenkomst laten beoordelen? Of heeft u andere vragen over vastgoed? Neem dan contact met ons op:

    Deel op social media

    • Arbeidsrecht en ontslag

    Let op met de werkgeversverklaring!

    14 juni 2021

    Voor het sluiten van een hypotheek of een huurcontract vragen de bank of de verhuurder vaak om een werkgeversverklaring. Zo’n verklaring kan onbedoelde gevolgen hebben voor de werkgever. Waarop moet u letten?

    lees verder
    • Expats
    • Arbeidsrecht en ontslag

    The Netherlands: Gateway to Europe

    3 mei 2021

    The Netherlands likes to present itself as “the gateway to Europe.” And not without reason: excellent travel connections (Schiphol Amsterdam Airport and Rotterdam Seaport) and a highly educated population speaking several languages.

    lees verder
    • Ambassades
    • Arbeidsrecht en ontslag

    Russell Advocaten aanbevolen door The Legal 500 2021

    20 april 2021

    Russell Advocaten is voor het 17e jaar op rij opgenomen in The Legal 500. We zijn blij met deze erkenning voor de kwaliteit van onze juridische dienstverlening door experts en cliënten. Lees wat zij over ons schrijven:

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Huurder en verhuurder moeten pijn van lockdown delen

    30 maart 2021

    Wanneer heeft een huurder recht op huurkorting? Hoe worden de gevolgen van de coronacrisis over verhuurder en huurder verdeeld?

    lees verder
    • Retail
    • Vastgoed en huur

    Wat moet u doen als de huurder failliet gaat?

    25 november 2020

    Het valt nu nog mee met de faillissementen als gevolg van de coronacrisis. Veel winkels houden dankzij de overheidssteun nog het hoofd boven water. De kans is echter groot dat ze na het wegvallen daarvan toch nog zullen omvallen. Zeker als de tweede golf gevolgd wordt door een derde. Waar moet u als verhuurder op letten als de huurder failliet gaat?

    lees verder
    • Vastgoed en huur

    Huur/Verhuur: Gebrek aan het gehuurde: wie is verantwoordelijk?

    26 oktober 2020

    Wat kan een huurder van een pand doen, als zijn huurgenot wordt aangetast door gebreken aan het gehuurde? Moet hij dat zelf oplossen of moet de verhuurder dat doen?

    lees verder
    • Mode en luxury
    • Vastgoed en huur

    Coronamaatregelen kunnen reden zijn voor huurverlaging

    29 september 2020

    De coronamaatregelen gelden als een onvoorziene omstandigheid. Dat betekent dat er reden kan zijn voor huurverlaging in de horeca en de retailsector. Wat moet de huurder bewijzen om recht te hebben op een lagere huur? En hoe kan de verhuurder zich daartegen verzetten?

    lees verder
    • Expats
    • Aansprakelijkheid

    Q&A coronavirus voor ondernemers

    15 september 2020

    Volg onze coronablog. Vandaag onder andere: Ik heb geen werk meer voor mijn werknemers, wat houdt de nieuwe regeling in voor compensatie van hun loon? Kan ik huurverlaging krijgen als van de verhuurder de winkel dicht moet? Welke mogelijkheden voor krediet biedt de overheid?

    lees verder