Reinier Russell

managing partner

Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven

reinier.russell@russell.nl
+31 20 301 55 55

Vastgoed: Winkelpand ingestort, wat nu?

Publicatiedatum 26 mei 2016

In Den Bosch stortte in februari 2016 een monumentaal winkelpand in, mogelijk als gevolg van werkzaamheden door een aannemer die de huurder (Pearle) had ingeschakeld. Wie moet de schade herstellen? De verhuurder of de huurder?

ingestort-pand.cad001

Gebrekenregeling

Of de schade door de huurder of de verhuurder moet worden hersteld, wordt geregeld door de gebrekenregeling, één van de kernwaardes in de huurbescherming. Een gebrek moet door de verhuurder worden hersteld als:

  • het niet aan de huurder is toe te rekenen;
  • het een staat of eigenschap van het gehuurde is, waardoor dit de huurder niet  het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de huur mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort.

Gebreken zijn bijvoorbeeld: een lekkend dak, een defecte cv-ketel of langdurige slechte bereikbaarheid.

Wat houdt de gebrekenregeling in?

Is sprake van een gebrek als bedoeld in de gebrekenregeling, dan moet de huurder dit melden aan de verhuurder. De huurder kan verlangen dat de verhuurder dat gebrek binnen een redelijke termijn herstelt. Voldoet de verhuurder niet aan dat verzoek, dan mag de huurder het gebrek zelf herstellen. Dit kan bijvoorbeeld door een aannemer in te schakelen. De huurder mag de redelijke herstelkosten verrekenen met de huur. Ook kan de huurder vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd. Indien de verhuurder aansprakelijk is voor het gebrek kan de huurder zelfs vorderen dat zijn schade door de verhuurder wordt vergoed.

De gebrekenregeling is niet van toepassing als het gebrek door de huurder is veroorzaakt of voor zijn rekening komt. Dat is bijvoorbeeld het geval als een waterleiding springt door bevriezing. De huurder is namelijk verplicht om bevriezing van waterleidingen te voorkomen. Komt de huurder die verplichting niet na, dan is hijzelf aansprakelijk voor de schade en kan de verhuurder de huurder daarop aanspreken.

Voor woonruimte is de gebrekenregeling dwingend recht. Verhuurder en huurder kunnen daar dus niet van afwijken. Voor andere ruimten, zoals winkels en kantoren, kunnen partijen in het huurcontract afspreken dat bepaalde gebreken niet onder de gebrekenregeling vallen.

Als het gehuurde tenietgaat

Stort het gehuurde in of wordt het door brand (grotendeels) verwoest, dan heeft de huurder daarvan ook geen huurgenot meer. Als herstel van het gebrek onmogelijk is of onredelijke uitgaven van de verhuurder vergt, kunnen beide partijen de huur tussentijds beëindigen.

Die tussentijdse opzeggingsmogelijkheid bestaat echter niet als het tenietgaan van het gehuurde door de huurder of een door hem ingeschakelde partij is veroorzaakt. Als de aannemer van huurder Pearle in Den Bosch het instorten van het pand heeft veroorzaakt – wat (nog) niet vast staat – dan kan de huur niet zomaar worden opgezegd. Bovendien is Pearle dan tegenover de verhuurder aansprakelijk voor de schade, waaronder de gederfde huurpenningen. Waarschijnlijk wordt dit een verzekeringskwestie, waarbij (de verzekeraar van) Pearle wellicht zijn schade kan verhalen op (de verzekeraar van) de aannemer. Nog ingewikkelder wordt de zaak wanneer zou blijken dat de aannemer door Pearle juist is ingehuurd om een bestaand gebrek te herstellen.

Conclusie

Als het gehuurde gebreken vertoont en de huurder niet (meer) het verwachte huurgenot verschaft, dan kan de huurder herstel verlangen en eventueel huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Dat gaat allemaal niet op als de gebreken aan de huurder zijn toe te rekenen. In dat geval is de huurder zelf aansprakelijk tegenover de verhuurder.

Actie

  • Controleer bij een gebrek voor wiens rekening het herstel hiervan komt.
  • Wees als huurder van winkel- of kantoorruimte bij het sluiten van een huurovereenkomst alert op van de gebrekenregeling afwijkende bepalingen.
  • Controleer als huurder uw onderhoudsverplichtingen om zodoende schade te voorkomen.

Advocaat vastgoed

Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen:

    Bovenstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.

    Gerelateerde publicaties

    Wat betekent de Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA) voor schuldeisers?

    De WHOA maakt het makkelijker voor een bedrijf dat failliet dreigt te gaan om een faillissement te voorkomen. Dat kan door een bindend akkoord met alle schuldeisers, ook als zij niet allemaal met het akkoord instemmen. Welke rechten hebben schuldeisers in de WHOA-procedure?

    Lees meer

    Nieuwe Europese Verordening Productveiligheid

    Op 12 juni 2023 is de nieuwe Verordening Productveiligheid in werking getreden. Per 13 december 2024 moeten producten aan deze verordening voldoen. Welke gevolgen heeft de nieuwe productveiligheidsverordening? En welke ondernemers moeten nu al maatregelen gaan nemen?

    Lees meer

    Vastgoed: 3 verschillen tussen renovatie en onderhoud bij huur

    Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.

    Lees meer

    Huur bedrijfsruimte: huurtermijnen

    Het grootste verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte is de minimale termijn van de huurovereenkomst. De langere huurtermijn voor 290-bedrijfsruimte geeft detailhandel en horeca meer tijd om hun investeringen terug te verdienen. Wat zijn de huurtermijnen voor de verschillende soorten bedrijfsruimte?

    Lees meer

    1 juli 2023: UPV textiel maakt producenten verantwoordelijk voor inzamelen en recyclen

    Vanaf 1 juli 2023 zijn producenten, importeurs en verkopers van nieuw textiel verantwoordelijk voor de inzameling en recycling van hun producten. Zij moeten ook melden hoe zij aan deze verplichting hebben voldaan. Waar moeten kledingproducenten, importeurs en retailers voortaan rekening mee houden?

    Lees meer

    Doing business in Europe: Changes in European Union legislation and their impact on EU member state law

    During the summer months of 2022, the necessary relevant changes at the European level for, in particular, suppliers and distributors, founders of legal entities and employers came into force. It is therefore time for these distributors and employers to update their distribution and labor agreements, while it becomes easier for foreign founders of companies to establish themselves in the Netherlands for the first time or expand their presence here.

    Lees meer