Reinier Russell

managing partner

Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven

reinier.russell@russell.nl
+31 20 301 55 55

Vuistregel achterhaald: drie maanden huurachterstand niet altijd voldoende voor ontruiming huurwoning

Publicatiedatum 15 december 2022

Verhuurders moeten voortaan huurachterstanden melden bij de gemeente. Het niet-nakomen van deze verplichting kan voor de rechter reden zijn om het huurcontract niet te ontbinden en de woning niet te laten ontruimen. Zelfs als de huurder meer dan drie maanden geen huur betaald heeft.

ontruiming-huurachterstand

Voorheen achtte de rechter een huurachterstand van drie maanden vaak voldoende om een huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Deze vuistregel is inmiddels achterhaald. Nieuwe wetgeving geeft verhuurders meer verplichtingen bij het incasseren van achterstallige huurpenningen. Als de verhuurder niet voldaan heeft aan deze verplichtingen, wordt een vordering tot ontbinding en ontruiming minder snel toegewezen.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde

Bij een huurachterstand van meerdere maanden kan een verhuurder bij de rechter vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde ontruimd. Alleen de rechter heeft namelijk het recht om een huurovereenkomst te ontbinden, op enkele kleine uitzonderingen na.

De rechter toetst een vordering tot ontbinding aan artikel 6:265 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat ontbinding van een overeenkomst mogelijk is in geval van een tekortkoming (in dit geval: het niet betalen van de huur), “tenzij de tekortkoming (…) de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”. De rechter moet hierbij dus de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen. Hij wijst de vordering toe als het belang van de verhuurder bij ontbinding zwaarder weegt dan het belang van de huurder om in de woning te kunnen blijven. Dat was al niet snel het geval, maar de drempel lijkt nu nog hoger te liggen.

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening: meldingsplicht

Op 1 januari 2021 is namelijk het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit) in werking getreden. Dit Besluit staat een vordering tot ontbinding en ontruiming mogelijk in de weg. Het Besluit geeft namelijk een meldingsplicht aan verhuurders van woningen. Het doel van deze meldingsplicht is dat schuldenproblematiek vroegtijdig kan worden herkend en dat mensen met schulden snel kunnen worden geholpen.

Het Besluit is een uitwerking van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Deze wet verplicht gemeenten om zelf initiatief te nemen bij inwoners met schulden. Om dit initiatief te kunnen nemen, moet de gemeente wel op de hoogte zijn van de schulden bij de inwoners. De melding zorgt hiervoor. Door deze regeling worden huisuitzettingen mogelijk voorkomen, terwijl de verhuurder toch de betalingsachterstand geheel of gedeeltelijk kan innen.

In geval van een huurachterstand dient een verhuurder deze te melden bij de gemeente. Voordat hij de melding doet, moet de verhuurder eerst nog een aantal stappen ondernomen hebben:

  • zich inspannen om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  • de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
  • de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering sturen over de betalingsachterstand; en
  • bij die schriftelijke herinnering aanbieden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken. Indien de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd mag de melding gedaan worden. Uitdrukkelijke instemming is dus niet vereist.

Pas na deze stappen mag de verhuurder melding maken van de huurachterstand bij de gemeente.

Op het niet melden staat geen sanctie. De verhuurder behoudt het recht om ontbinding van de huurovereenkomst te verzoeken bij de rechter. De rechter zal het niet-melden wel gaan betrekken bij de afweging of de ontbinding en het ontruimen van het gehuurde te rechtvaardigen is. Zo wees de rechter te Roermond onlangs een vordering tot ontruiming af, (mede) omdat de verhuurder geen melding in de zin van het Besluit had gemaakt bij de gemeente.

Conclusie

Verhuurders doen er dus verstandig aan om een informatiebrief te versturen waarin wordt voldaan aan de vereisten van het Besluit en bij geen reactie melding te doen bij de gemeente. Het niet-melden kan door de rechter meegenomen worden in de belangenafweging met mogelijk afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming tot gevolg. De melding kan in sommige gevallen tot gevolg hebben dat (na ongeveer 12 weken) een traject voor schuldhulpverlening zal worden gestart. De verhuurder doet er echter goed aan niet te wachten tot er duidelijkheid is over het resultaat van de melding en zijn vordering tot ontbinding en ontruiming niet te lang op de plank te laten liggen.

Advocaat vastgoed en huur

Heeft u vragen of wenst u advies met betrekking tot een niet betalende huurder? Of heeft u andere vragen over vastgoed en huur? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.

    Bovenstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.

    Gerelateerde publicaties

    Vastgoed: 3 verschillen tussen renovatie en onderhoud bij huur

    Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.

    Lees meer

    Huur bedrijfsruimte: huurtermijnen

    Het grootste verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte is de minimale termijn van de huurovereenkomst. De langere huurtermijn voor 290-bedrijfsruimte geeft detailhandel en horeca meer tijd om hun investeringen terug te verdienen. Wat zijn de huurtermijnen voor de verschillende soorten bedrijfsruimte?

    Lees meer

    Huur bedrijfsruimte: het verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte

    Wanneer is sprake van 230a-bedrijfsruimte en wanneer van 290-bedrijfsruimte? Wat betekenen deze termen eigenlijk? En vooral: welke gevolgen heeft dit verschil voor verhuurders en huurders van deze bedrijfsruimte?

    Lees meer

    Wet goed verhuurderschap

    Met een nieuwe wet die per 1 juli van kracht zou moeten worden wil de regering uitbuiting van huurders door malafide verhuurders en bemiddelaars van woonruimte aanpakken. De Wet goed verhuurderschap is echter ook voor bonafide verhuurders van belang omdat er voor alle verhuurders nieuwe verplichtingen komen. Waar moeten verhuurders voortaan rekening mee houden?

    Lees meer

    Circulair bouwen: 3 tips om verlies van uw eigendommen te voorkomen

    Omdat duurzame producten als zonnepanelen en herbruikbare vloeren en muren erg duur kunnen zijn, worden deze steeds vaker verhuurd. Hierdoor kunnen ook mensen en bedrijven met een kleinere beurs investeren in duurzaamheid. Verhuurders van deze duurzame producten lopen echter het risico hun eigendommen te verliezen door juridische regels. Hoe kunnen zij dit risico verkleinen?

    Lees meer

    Juridische Top 2022

    Wat was het belangrijkste en meest interessante juridische nieuws van 2022? Bekijk onze top 10 van berichten uit 2022.

    Lees meer