Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Niek is gespecialiseerd in ondernemingsrecht en financieel recht
niek.vandergraaf@russell.nl +31 20 301 55 55Wat kunt u doen als u een conflict hebt met het VvE-bestuur of de VvE-beheerder? Bijvoorbeeld over achterstallig onderhoud of over de vraag of maatregelen voor verduurzaming niet te duur zijn?
Bij de aankoop van een appartement wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Daarmee bent u medeverantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw, maar bent u ook gebonden aan besluiten die gezamenlijk worden genomen. In de praktijk leidt dat regelmatig tot discussies. Denk aan meningsverschillen over onderhoud, verduurzaming of servicekosten.
Uit recent onderzoek blijkt bovendien dat een aanzienlijk deel van de appartementseigenaren ontevreden is over het functioneren van hun VvE-beheerder. Wat kunt u doen als u zich niet kunt vinden in een besluit van de VvE of als de beheerder zijn taken onvoldoende uitvoert?
Binnen een VvE worden belangrijke beslissingen genomen tijdens de vergadering van eigenaars. Veel besluiten worden genomen met een gewone meerderheid. Afhankelijk van de splitsingsakte, het toepasselijke modelreglement en de aard van de voorgenomen werkzaamheden kan echter een gekwalificeerde meerderheid vereist zijn.
Het komt regelmatig voor dat een eigenaar zich niet kan vinden in een genomen besluit. Deze hoeft zich dan niet meteen neer te leggen bij dat besluit. Afhankelijk van de omstandigheden kan een besluit namelijk nietig of vernietigbaar zijn, bijvoorbeeld wanneer het in strijd is met de wet, de splitsingsakte of de redelijkheid en billijkheid.
Het kan daarom zinvol zijn om een genomen besluit aan de rechter voor te leggen. Daarbij geldt wel dat de rechter genomen besluiten terughoudend toetst. Dat een eigenaar het inhoudelijk oneens is met een besluit, is op zich niet voldoende. Er moet sprake zijn van omstandigheden waardoor het besluit juridisch niet in stand kan blijven.
Discussies binnen VvE’s gaan steeds vaker over onderhoud en verduurzaming. De kosten van energiebesparende maatregelen kunnen aanzienlijk zijn, waardoor eigenaren verschillend aankijken tegen de noodzaak en betaalbaarheid van investeringen.
Tegelijkertijd heeft een VvE een wettelijke verantwoordelijkheid om het gebouw goed te onderhouden. Wanneer noodzakelijk onderhoud structureel wordt uitgesteld, kan dat leiden tot schade aan het gebouw en tot aansprakelijkheidskwesties. Ook kan onvoldoende reservering voor toekomstig onderhoud financiële problemen veroorzaken. De wet verplicht VvE’s daarom jaarlijks voldoende te reserveren voor toekomstig onderhoud.
Het is dus belangrijk dat besluiten zorgvuldig worden voorbereid en dat de financiële onderbouwing inzichtelijk is.
Het is doorgaans wenselijk eerst te proberen het geschil met de VvE in onderling overleg op te lossen. Daarbij kan worden gedacht aan een gesprek met het bestuur, het verzoeken om het onderwerp opnieuw op de agenda van de vergadering te plaatsen of het inschakelen van een onafhankelijke mediator. Pas wanneer overleg niet tot een oplossing leidt en het besluit of handelen van de VvE daartoe aanleiding geeft, kan een gerechtelijke procedure een passende vervolgstap zijn.
Voor het aanvechten van een VvE-besluit gelden echter korte wettelijke termijnen. Bij een verzoek tot vernietiging van een besluit geldt een vervaltermijn van één maand nadat de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of daarvan redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen. In de praktijk begint deze termijn vaak te lopen vanaf de vergadering waarin het besluit is genomen of, wanneer een eigenaar daarbij niet aanwezig was, vanaf de ontvangst van de notulen of een andere mededeling van het besluit. Tijdig juridisch advies en handelen is daarom belangrijk.
Veel VvE’s besteden het dagelijks beheer uit aan een professionele beheerder. De beheerder kan onder meer verantwoordelijk zijn voor:
Hoewel een professionele beheerder juist voor deskundigheid en continuïteit moet zorgen, blijkt in de praktijk dat dit niet altijd het geval is. Uit onderzoek onder VvE-leden komen vooral klachten naar voren over:
Dat kan grote gevolgen hebben. Wanneer onderhoud blijft liggen of besluiten onvoldoende worden uitgevoerd, wordt uiteindelijk de gehele VvE daarvan de dupe.
Wanneer u ontevreden bent over de dienstverlening van de beheerder, is het verstandig eerst na te gaan welke afspraken zijn vastgelegd in de beheerovereenkomst. Vervolgens kan de VvE de beheerder aanspreken op de nakoming van zijn verplichtingen.
Afhankelijk van de situatie kunnen verschillende stappen worden overwogen:
Omdat de overeenkomst doorgaans tussen de VvE en de beheerder bestaat, zal een individuele eigenaar veelal via de VvE of het bestuur moeten handelen.
Niet ieder conflict binnen een VvE heeft betrekking op het bestuur of de beheerder. Regelmatig ontstaan geschillen tussen bewoners onderling, bijvoorbeeld over:
In veel gevallen biedt het huishoudelijk reglement aanknopingspunten om overtredingen aan te pakken. Ook kan het bestuur – indien de reglementen daarin voorzien – waarschuwingen geven of boetes opleggen. Wanneer overleg en bemiddeling geen oplossing bieden, kan een gerechtelijke procedure noodzakelijk zijn.
Ook huurders die in een appartementencomplex wonen, moeten zich houden aan de regels uit de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Zij zijn echter geen lid van de VvE en hebben daarom geen stemrecht binnen de vergadering van eigenaars.
Dat betekent dat een huurder meestal afhankelijk is van de verhuurder om invloed uit te oefenen op besluiten van de VvE. Alleen in uitzonderlijke situaties, bijvoorbeeld bij ernstige onrechtmatige hinder, kan een huurder zelfstandig juridische stappen ondernemen.
Procederen tegen een VvE is mogelijk, maar verdient lang niet altijd de voorkeur. Appartementseigenaren blijven immers gezamenlijk verantwoordelijk voor hetzelfde gebouw en zullen ook na een procedure met elkaar verder moeten.
Een tijdige juridische beoordeling van een voorgenomen besluit of een geschil met het bestuur of de beheerder kan vaak voorkomen dat een conflict escaleert. Door vroegtijdig een advocaat te raadplegen om inzicht te krijgen in uw rechtspositie, kunnen onnodige procedures en kosten worden voorkomen.
Wordt u geconfronteerd met een besluit waarmee u het niet eens bent? Of twijfelt u of uw VvE-beheerder zijn werkzaamheden naar behoren uitvoert? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen. Een beoordeling van de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en de relevante besluitvorming kan duidelijk maken welke mogelijkheden u heeft en welke vervolgstappen passend zijn. De specialisten VvE-recht van Russell Advocaten beschikken over ruime ervaring in VvE-geschillen en zijn u graag van dienst. Neem contact met ons op:
Bent u van plan te (ver)bouwen, wilt u zonnepanelen plaatsen, een dakkapel aanleggen of reclame maken op uw bedrijfspand? Dan heeft u mogelijk een omgevingsvergunning nodig. In deze blog leggen we uit wat een omgevingsvergunning precies is, wanneer u deze nodig heeft en hoe de aanvraagprocedure werkt.
Wilt u weten of u uw onderneming op een bepaald perceel kunt vestigen en aan welke voorwaarden de bebouwing dient te voldoen? Dan is het bestemmingsplan het eerste document dat u moet raadplegen.
Geregeld is aan een franchiseovereenkomst ook een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gekoppeld. Wat gebeurt er als franchisegever en franchisenemer een conflict krijgen? Blijft de huurovereenkomst overeind bij problemen in de franchise?
De nieuwe Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (Wtta) stelt strengere eisen aan uitzendbureaus, payrollbedrijven en detacheerders. Maar ook voor bedrijven die van hun diensten gebruik maken heeft de Wtta grote gevolgen. Wat betekent dit voor hun personeelsbeleid en administratie?
Voor het beëindigen van de huur van een bedrijfsruimte kunnen speciale regels gelden, afhankelijk van de aard van het bedrijf. Welke regels gelden er voor de opzegging? Hoe verhouden deze zich tot de wettelijke huurtermijnen? Heeft u recht op schadevergoeding als de verhuurder de huur opzegt? Wat zijn uw rechten als onderhuurder?
Werknemers die alcohol en drugs gebruiken tijdens het werk of die onder invloed aan het werk willen gaan, het blijft een probleem voor werkgevers. Welke maatregelen kunt u daartegen nemen? Mag u een werknemer testen als u vermoedt dat deze onder invloed is?
