Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55De huidige wetgeving biedt al de nodige mogelijkheden aan VvE’s om op te treden tegen appartementseigenaren die het broodnodige onderhoud blokkeren. Zij kunnen de eigenaren aanspreken op hun verantwoordelijkheid voor het pand als geheel. Verder bieden bindend advies of mediation de nodige mogelijkheden, terwijl desnoods de rechter om vervangende toestemming kan worden gevraagd. Tot slot kan ook nog een beroep worden gedaan op de gemeente.
De Stichting VvE Belang stelt in De Volkskrant van 3 december 2018 dat onderhoud door VvE’s te wensen overlaat. Vooral binnen kleine VvE’s kan geen meerderheid worden gevormd om maatregelen te nemen en/of omdat dwarsliggende appartementseigenaren onder de huidige wet en regelgeving niet zouden kunnen worden verplicht om mee te werken aan onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten, zoals de gevel, het dak of het portiek.
De oorzaak hiervan is dat VvE’s slechts tot een besluit kunnen komen over onderhoud als een meerderheid in de vergadering instemt met een voorstel. Is er geen meerderheid, dan wordt een (onderhouds)voorstel geacht te zijn verworpen. Met name in VvE’s met een even aantal stemrechten, kan dit ertoe leiden dat feitelijk geen onderhoud plaatsvindt. Taxateurs dienen niet alleen het daadwerkelijke achterstallig onderhoud, maar ook het disfunctioneren van de VvE mee te nemen bij de bepaling van de waarde van de woning. Hierdoor kunnen appartementen feitelijk onverkoopbaar worden.
Per 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren VvE’s in werking getreden. Deze schrijft voor dat VvE’s jaarlijks een wettelijk bepaald minimumbedrag moeten sparen voor onderhoud. Deze wet biedt geen (extra) oplossing voor onderhoud dat uitblijft wegens patstellingen in of besluiteloosheid van VvE’s, bovenop de verschillende mogelijkheden die de (voordien al bestaande) wet- en regelgeving biedt om tot een oplossing te komen van het hiervoor geschetste probleem.
De appartementseigenaars dienen oog te hebben voor elkaars redelijke belangen en daarnaar te handelen, met het oog op instandhouding van het gebouw. Appartementseigenaren kunnen elkaar daarop aanspreken en desnoods via de rechter nakoming vorderen.
Het splitsingsreglement van de VvE bevat vaak een geschillenregeling die het mogelijk maakt om geschillen tussen leden onderling, of tussen de VvE en leden te laten beslechten door deskundigen als arbiters of bindend adviseurs, dan wel door mediation.
De VvE of een lid kan naar de rechter gaan om daar vervangende machtiging (toestemming) te vragen voor het gewenste onderhoud. De rechter zal de machtiging verlenen als de toestemming of medewerking door de leden zonder redelijke grond is geweigerd. Naarmate de noodzaak van het onderhoud groter wordt, zal de weigeraar zwaardere gronden moeten aanvoeren om te voorkomen dat de rechter een vervangende machtiging verleend.
Als verloedering dreigt en de staat van het pand een bedreiging gaat vormen voor de volksgezondheid of veiligheid, biedt de wet aan de gemeente de mogelijkheid om in te grijpen in de VvE. Met machtiging van de rechter kan de gemeente vergaande bevoegdheden krijgen, bijvoorbeeld:
De gemeente heeft echter geen stemrecht in de VvE.
De Woningwet biedt de gemeente bovendien de mogelijkheid om de VvE te verplichten om een onderhoudsplan te laten opstellen door een deskundige of – in het ernstigste geval – kan de gemeente de VvE en de individuele eigenaren met een last onder dwangsom verplichten om mee te werken aan onderhoud.
De huidige wet- en regelgeving biedt al diverse mogelijkheden om dwarsliggende appartementseigenaren tot noodzakelijke actie te bewegen. Maak daar gebruik van en raadpleeg zo nodig een jurist om te bepalen welke maatregel of combinatie van maatregelen de grootste kans van slagen heeft.
Wilt u meer informatie over het functioneren van de VvE? Wilt u een appartementseigenaar bewegen tot medewerking aan onderhoud? Neem contact op met ons:
Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
Het grootste verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte is de minimale termijn van de huurovereenkomst. De langere huurtermijn voor 290-bedrijfsruimte geeft detailhandel en horeca meer tijd om hun investeringen terug te verdienen. Wat zijn de huurtermijnen voor de verschillende soorten bedrijfsruimte?
