Huur/verhuur: Vermindering huurgenot door omgeving van het gehuurde: wie is verantwoordelijk?

De verhuurder is aansprakelijk voor gebreken aan het gehuurde. Maar hoe zit het met veranderingen in de omgeving van het gehuurde?

Bij een gebrek aan het gehuurde kan de huurder de verhuurder hiervoor aansprakelijk stellen. Hij kan dan bijvoorbeeld herstel van het gebrek, vermindering van de huurprijs, of ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Maar kan de huurder de verhuurder ook aanspreken op de aantasting van zijn huurgenot door de omgeving van het gehuurde?

Aantasting woongenot door omgeving

Wat gebeurt er als niet het gehuurde, maar de omgeving hiervan zorgt voor vermindering van het huurgenot?

Wanneer in een bedrijfsverzamelgebouw een ruimte wordt gehuurd door een bedrijf dat veel geluids- of stankoverlast veroorzaakt, zorgt dat immers ook voor aantasting van het huurgenot van de overige huurders. De komst van een aantal discounters in een sjieke shopping mall kan er voor zorgen dat de klanten van de bestaande winkels zich niet meer op hun gemak voelen of zelfs wegblijven. En levert de aanwezigheid van een groot aantal studenten vanwege de verhuur van een leegstaande ruimte in een kantoorpand aan een school voor de andere huurders van bedrijfsruimten niet ook een gebrek op aan het gehuurde?

De laatste vraag kreeg de rechtbank van Rotterdam voorgelegd door een advocatenkantoor in het World Trade Center. De rechter oordeelde dat de vermindering zodanig was dat deze zowel de vermindering van de huurprijs kon rechtvaardigen als de ontbinding van de huurovereenkomst tegen een eerdere datum dan was overeengekomen.

Tips voor verhuurders:

• Let op aan wie u leegstaande ruimtes verhuurt. Past de huurder bij het beeld dat u aan eerdere huurders heeft geschetst van uw pand? Zal de huurder zorgen voor vermindering van het huurgenot van de overige huurders?
• Leg zo specifiek mogelijk vast wat een huurder mag doen in het gehuurde en houd de huurder daaraan. Hiermee voorkomt u dat een huurder iets anders met het gehuurde gaat doen ten nadele van de overige huurders.
• Kijk altijd eerst of de activiteiten waarvoor de huurder de te huren ruimte wil gebruiken passen binnen de grenzen van het bestemmingsplan.

Tips voor huurders:

• Maak duidelijke afspraken over de kwaliteit waaraan het gehuurde en de omgeving van het gehuurde dient te voldoen en laat dit vastleggen in de huurovereenkomst. Een advocaat kan u hierbij helpen.
• Klaag bij de verhuurder wanneer het gehuurde of de omgeving hiervan niet voldoet aan de afgesproken kwaliteitseisen en stel hem een redelijke termijn voor herstel van het gebrek.
• Bespreek de mogelijkheid tot vermindering van de huurprijs indien het gebrek niet kan worden hersteld.
• Bekijk bij (bijna) volledige vermindering van uw huurgenot de mogelijkheid tot ontbinding.
• Laat een advocaat de situatie beoordelen en u adviseren over de te nemen stappen.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Wij helpen u graag bij het opstellen van een gedegen huurovereenkomst, waarin duidelijk wordt aan welke eisen het gehuurde dient te voldoen en wat er gebeurt indien deze afspraken niet worden nageleefd. Indien de omgeving van het gehuurde zorgt voor aantasting van het huurgenot, dan kunnen wij u assisteren in het vinden van een passende oplossing, zoals huurprijsvermindering of ontbinding van de huurovereenkomst. Neem contact met ons op: