Nieuws, Blog en Publicaties

De advocaten van Russell Advocaten schrijven geregeld over actuele juridische ontwikkelingen. Hieronder vindt u een overzicht van onze blogs, nieuwsbrieven, boeken en artikelen.

Lees meer

Uw advocaat

mr. Ynze Kliphuis
mr. Ynze Kliphuis
advocaat

Ynze Kliphuis staat winkelketens, makelaars, bedrijven en particulieren bij in kwesties over vastgoed en (ver)huur en in geschillen met overheden over bestemmingsplannen, bouwprojecten en vergunningen. Ynze werkt sinds 2007 bij Russell.
 

@: ynze.kliphuis@russell.nl
t: +31 20 301 55 55


4 tips om verloedering door disfunctionerende VvE’s tegen te gaan

Publicatiedatum: 18 december 2018

mogelijkheden om patstelling vve te doorbrekenEen besluiteloze VvE kan een appartement onverkoopbaar maken. De stichting VvE Belang vraagt daarom om extra regelgeving zodat dwarsliggende eigenaren moeten meewerken aan noodzakelijk onderhoud. Maar is nieuwe regelgeving wel nodig? Welke middelen hebben VvE’s nu al?
 

Het probleem

De Stichting VvE Belang stelt in De Volkskrant van 3 december 2018 dat onderhoud door VvE’s te wensen overlaat, omdat er vooral binnen kleine VvE’s geen meerderheid kan worden gevormd om maatregelen te nemen en/of omdat dwarsliggende appartementseigenaren onder de huidige wet en regelgeving niet zouden kunnen worden verplicht om  mee te werken aan onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten, zoals de gevel, het dak of het portiek.

De oorzaak hiervan is dat VvE’s slechts tot een besluit kunnen komen over onderhoud als een meerderheid in de vergadering instemt met een voorstel. Is er geen meerderheid, dan wordt een (onderhouds)voorstel geacht te zijn verworpen. Met name in VvE’s met een even aantal stemrechten, kan dit ertoe leiden dat feitelijk geen onderhoud plaatsvindt. Niet alleen het daadwerkelijke achterstallig onderhoud, maar ook het disfunctioneren van de VvE dient door taxateurs te worden meegenomen bij de bepaling van de waarde van de woning. Dit kan ertoe leiden dat appartementen feitelijk onverkoopbaar worden.
 

4 tips om onderhoud af te dwingen

Per 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren VvE’s in werking getreden. Deze schrijft voor dat VvE’s jaarlijks een wettelijk bepaald minimumbedrag moeten sparen voor onderhoud. Deze wet biedt geen (extra) oplossing voor onderhoud dat uitblijft wegens patstellingen in of besluiteloosheid van VvE’s, bovenop de verschillende mogelijkheden die de (voordien al bestaande) wet- en regelgeving biedt om tot een oplossing te komen van het hiervoor geschetste probleem.

1. Nakomen plicht tot instandhouding gebouw
De appartementseigenaars dienen oog te hebben voor elkaars redelijke belangen en daarnaar te handelen, met het oog op instandhouding van het gebouw. Appartementseigenaren kunnen elkaar daarop aanspreken en desnoods via de rechter nakoming vorderen.

2. Gebruik de geschillenregeling
Het splitsingsreglement van de VvE bevat vaak een geschillenregeling die het mogelijk maakt om geschillen tussen leden onderling, of tussen de VvE en leden te laten beslechten door deskundigen als arbiters of bindend adviseurs, dan wel door mediation.

3. Vraag vervangende toestemming aan rechter
De VvE of een lid kan naar de rechter gaan om daar vervangende machtiging (toestemming) te vragen voor het gewenste onderhoud. De rechter zal de machtiging verlenen als de toestemming of medewerking door de leden zonder redelijke grond is geweigerd. Naarmate de noodzaak van het onderhoud groter wordt, zal de weigeraar zwaardere gronden moeten aanvoeren om te voorkomen dat de rechter een vervangende machtiging verleend.

4. Roep de hulp in van de gemeente
Als verloedering dreigt en de staat van het pand een bedreiging gaat vormen voor de volksgezondheid of veiligheid, biedt de wet aan de gemeente de mogelijkheid om in te grijpen in de VvE. Met machtiging van de rechter kan de gemeente vergaande bevoegdheden krijgen, bijvoorbeeld:

  • bijeenroepen van de VvE;
  • voorstellen doen in de VvE (bijvoorbeeld om onderhoud uit te voeren of om de VvE te laten opgaan in een andere (actieve) VvE);
  • derden belasten met de leiding van de VvE.

De gemeente heeft echter geen stemrecht in de VvE.

De Woningwet biedt de gemeente bovendien de mogelijkheid om de VvE te verplichten om een onderhoudsplan te laten opstellen door een deskundige of – in het ernstigste geval – kan de gemeente de VvE en de individuele eigenaren met een last onder dwangsom verplichten om mee te werken aan onderhoud.
 

Ons advies

De huidige wet- en regelgeving biedt al diverse mogelijkheden om dwarsliggende appartementseigenaren tot noodzakelijke actie te bewegen. Maak daar gebruik van en raadpleeg zo nodig een jurist om te bepalen welke maatregel of combinatie van maatregelen de grootste kans van slagen heeft.
 

Meer informatie?

Wilt u meer informatie over het functioneren van de VvE? Wilt u een appartementseigenaar bewegen tot medewerking aan onderhoud? Neem contact op met ons:
 

Onderstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.
 

Velden met een * zijn verplicht

Blijf op de hoogte

Wilt u graag op de hoogte blijven van de actuele juridische ontwikkelingen?

Meldt u aan voor de nieuwsbrief

Of volg ons op LinkedIn

Bel mij

Vul hier uw naam en telefoonnummer in en wij bellen u zo spoedig mogelijk.
Onderstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.