Nieuws, Blog en Publicaties

De advocaten van Russell Advocaten schrijven geregeld over actuele juridische ontwikkelingen. Hieronder vindt u een overzicht van onze blogs, nieuwsbrieven, boeken en artikelen.

Lees meer

Uw advocaat

mr. Ynze Kliphuis
mr. Ynze Kliphuis
advocaat

Ynze Kliphuis staat winkelketens, makelaars, bedrijven en particulieren bij in kwesties over vastgoed en (ver)huur en in geschillen met overheden over bestemmingsplannen, bouwprojecten en vergunningen. Ynze werkt sinds 2007 bij Russell.
 

@: ynze.kliphuis@russell.nl
t: +31 20 301 55 55


Voorkeursrecht in huurovereenkomst

Publicatiedatum: 22 november 2018

Let op bij het vestigen van een recht van eerste koopIn veel huurovereenkomsten wordt een voorkeursrecht opgenomen. Wat betekent dit precies en wanneer geldt of vervalt dit recht?
 

Voorkeursrecht

Een voorkeursrecht – ook wel recht van eerste koop – in een huurovereenkomst houdt in dat de huurder als eerste in de gelegenheid moet worden gesteld om te kopen als de verhuurder zijn onroerend goed wil verkopen. De aanbiedverplichting om het eerst aan te bieden aan de huurder geldt alleen op het moment dat de verhuurder daadwerkelijk wil overgaan tot verkoop. Voor die tijd heeft de huurder niets aan zijn voorkeursrecht. Slaat de huurder het aanbod af, dan is de verhuurder (in beginsel) vrij om het pand aan een derde te verkopen.

Koopoptie
Het voorkeursrecht moet niet verward worden met een koopoptie – recht op koop – dat een veel sterker recht is en ook soms wordt opgenomen in huurovereenkomsten. De koopoptie is op zich al een onherroepelijk aanbod van de verhuurder aan de huurder. Dat wil zeggen dat de koper enkel nog akkoord hoeft te gaan – “ja” zeggen – om de koopovereenkomst te sluiten.
 

Voorkeursbeding

De tekst van een voorkeursbeding varieert in de praktijk heel erg in lengte, van een paar regels tot één of twee A4’tjes. Het gevaar bij korte varianten is al snel dat de opgenomen bepalingen te onduidelijk of vaag zijn geformuleerd en leiden tot problemen op het moment dat het pand al aan een derde is verkocht. Het is in ieder geval belangrijk voor partijen dat bij het vastleggen van het voorkeursrecht afspraken worden gemaakt over onder andere:

  • de wijze waarop de koopprijs zal worden bepaald;
  • de termijn waarbinnen het aanbod dient te worden aanvaard;
  • of een financieringsvoorbehoud en/of andere voorwaarden zijn toegestaan;
  • herleving van het voorkeursrecht indien de verhuurder het pand wil aanbieden tegen condities die gunstiger zijn voor de koper.

Koopprijs
Bij een voorkeursrecht kan van te voren een koopprijs worden bepaald, maar dat hoeft niet. Een veel voorkomende regeling is dat de koopprijs wordt bepaald door drie (onafhankelijke) deskundigen (c.q. taxateurs) of dat de koopprijs wordt vastgesteld op de jaarlijkse huurprijs vermenigvuldigd met een bepaalde factor.

Financieringsvoorbehoud
Bij het voorkeursrecht kan ook een financieringsvoorbehoud worden overeengekomen. Als de huurovereenkomst niet de mogelijkheid biedt om het aanbod onder voorbehoud van financiering te accepteren en de huurder aanvaardt vervolgens het voorkeursrecht onder vermelding van financieringsvoorbehoud, dan is vanwege het stellen van een voorwaarde door de koper het aanbod van de verkoper nog niet aanvaard. Aanbod en aanvaarding wijken namelijk van elkaar af. Het is dan de vraag of de verhuurder bereid is om alsnog te akkoord gaan met een financieringsvoorbehoud.

Indien is afgesproken dat de verhuurder ‘het gehuurde zal aanbieden onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden’ is het wel mogelijk het aanbod te aanvaarden met een financieringsvoorbehoud, mits het in de markt gebruikelijk is om een voorbehoud van financiering te maken. De ‘overige voorwaarden’ dienen namelijk ook marktconform te zijn.

Opnieuw aanbieden
In het voorkeursrecht kan worden overeengekomen dat de verhuurder het pand niet mag aanbieden aan derden tegen voordeligere condities dan zijn aanboden aan de huurder. In dat geval dient de verhuurder, voordat hij het pand tegen gunstiger voorwaarden wil aanbieden aan een derde, het pand eerst weer tegen die gunstiger condities aan te bieden aan de huurder. Dit voorkomt dat de verhuurder het voorkeursrecht zou kunnen omzeilen door het pand voor een te hoge prijs aan te bieden aan huurder om het vervolgens voor een lagere – maar hogere dan het tegenbod van de huurder - prijs te verkopen aan een derde.
 

Wisseling van eigenaar

Vastgoedoverdracht
Het uitgangspunt in het huurrecht is dat bij verkoop de verplichtingen van de (voormalig) verhuurder overgaan op de nieuwe verhuurder, in de volksmond: “koop breekt geen huur”. Dit geldt echter alleen voor bepalingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Het voorkeursrecht valt hier in beginsel niet onder, waardoor de aanbiedverplichting niet overgaat op de nieuwe eigenaar.

Hierop is één uitzondering mogelijk. Als de huurder kan aantonen dat hij in verband met het overeengekomen voorkeursrecht een specifieke vergoeding betaalt die vooruitloopt op latere verwezenlijking van het voorkeursrecht. Dat is bijvoorbeeld het geval bij huurkoop, de huursom omvat dan immers ook deelbetalingen van de koopsom.

Aandelenoverdracht
Het kan voorkomen dat niet het pand wordt verkocht, maar de aandelen van de rechtspersoon die eigenaar is van het pand. Het voorkeursrecht geldt (in beginsel) ten aanzien van het pand en niet op de verkoop van aandelen. Wel is het mogelijk om in de huurovereenkomst te bepalen dat het voorkeursrecht verder strekt dan slechts de verkoop van het pand. Om discussie te voorkomen over hoe ver het voorkeursrecht strekt is het aan te raden om expliciet de verkoop van aandelen te regelen in het voorkeursrechtbeding.
 

Schending voorkeursrecht

Indien het voorkeursrecht van de huurder is geschonden, kan deze nakoming of schadevergoeding vorderen van de oorspronkelijke eigenaar.

Nakoming van de aanbiedverplichting kan alleen als het pand nog niet is verkocht en geleverd. Bijvoorbeeld als de huurder merkt dat de verhuurder geen aanbod heeft gedaan maar wel onderhandelt met een derde partij. De huurder kan dan zijn voorkeursrecht inroepen en vorderen dat de verhuurder alsnog een aanbod doet en eerst met hem in onderhandeling treedt over de verkoop.

Als het pand al is geleverd aan de derde, dan kan de huurder slechts schadevergoeding vorderen van de eerdere verhuurder. De oorspronkelijke verhuurder kan immers niet meer zijn aanbiedverplichting nakomen. De huurder moet wel aantonen dat hij in staat was van het voorkeursrecht gebruik te maken en dat hij schade heeft geleden doordat de verhuurder de aanbiedingsplicht niet is nagekomen.

Onder omstandigheden heeft de huurder ook tegenover de derde een vordering en kan zelfs eisen dat de derde het pand alsnog voor de marktwaarde moet aanbieden aan de huurder. Hieraan worden echter hoge eisen gesteld. Zo moet de derde niet alleen weten dat er een voorkeursrecht bestond maar ook de verhuurder uitdrukkelijk hebben gestimuleerd dat recht te negeren.
 

Ons advies

  • Formuleer een voorkeursrecht concreet.
  • Leg vast hoe de koopprijs wordt bepaald.
  • Voorkom omzeiling van het voorkeursrecht.
     

Meer informatie?

Wilt u meer informatie over het voorkeursrecht? Wilt u dat Russell Advocaten een voorkeursrechtbeding opstelt? Neem contact op met ons:

Onderstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.
 

Velden met een * zijn verplicht

Blijf op de hoogte

Wilt u graag op de hoogte blijven van de actuele juridische ontwikkelingen?

Meldt u aan voor de nieuwsbrief

Of volg ons op LinkedIn

Bel mij

Vul hier uw naam en telefoonnummer in en wij bellen u zo spoedig mogelijk.
Onderstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.