Reinier Russell

managing partner

Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven

reinier.russell@russell.nl
+31 20 301 55 55

Geen huurovereenkomst, toch huurbescherming!?

Publicatiedatum 15 maart 2018

De huurder van woon- of winkelruimte heeft huurbescherming. Regelmatig doen ook partijen die géén huurovereenkomst hebben gesloten een beroep op huurbescherming. Kan dat?

huurbescherming

Huurovereenkomst of niet?

Huurders hebben huurbescherming op grond van het huurrecht of op grond van een huurovereenkomst. Soms sluiten bedrijven of particulieren overeenkomsten die ook recht geven op het gebruik van andermans eigendom, maar ruimer opzegbaar zijn of lijken dan huurovereenkomsten. Denk dan aan bijvoorbeeld een bruikleen-, gebruiks-, of exploitatieovereenkomst. Ook kan sprake zijn van een gemengde overeenkomst die zowel een huurovereenkomst is als een ander type overeenkomst. De vraag is dan of de huurbescherming van toepassing is of de opzeggingsregeling van de andere overeenkomst.

Bruikleen of huur

De naam van de overeenkomst is niet beslissend voor de vraag of huurbescherming van toepassing is, zo is recentelijk weer bevestigd door een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland. De bekende kunstenaar Rob Scholte heeft in 2008 een bruikleenovereenkomst gesloten met de gemeente Den Helder. Volgens die overeenkomst heeft Scholte het voormalige postkantoor in Den Helder in gebruik gekregen. In ruil daarvoor diende Scholte jaarlijks minimaal 3 exposities in Den Helder (niet noodzakelijk in het pand) te organiseren.

De gemeente Den Helder dacht met de bruikleenovereenkomst twee vliegen in één klap te slaan: het pand bleef in gebruik totdat het gesloopt zou worden om plaats te maken voor het nieuwe gemeentehuis en de stad kreeg er een nieuwe publiekstrekker bij. Scholte maakte van het postkantoor een museum, het Rob Scholte Museum, met daarin ook werk van andere kunstenaars, en woonde met zijn gezin in het pand.

Huur vereist tegenprestatie

Uiteindelijk gingen de bouwplannen voor het stadhuis niet door. De gemeente besloot om het pand te verkopen en zegde de bruikleenovereenkomst met Scholte op. De rechter oordeelde in kort geding echter dat waarschijnlijk sprake is van een huurovereenkomst: Scholte leverde door het organiseren van exposities een tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde. Het bestaan van een huurovereenkomst kan echter niet in een kortgedingprocedure worden vastgesteld. Omdat Scholte waarschijnlijk recht heeft op huurbescherming wordt de ontruiming afgewezen.

Het Hof Amsterdam was het niet eens met de rechtbank. Het twijfelde of sprake was van een huurovereenkomst in plaats van een overeenkomst voor tijdelijk gebruik. Belangrijker was echter volgens het Hof dat Scholte niet aan zijn verplichtingen had voldaan. Hij diende namelijk niet alleen exposities te organiseren, maar ook een vast bedrag te betalen voor het gebruik van de museumruimte en voor gas, water en elektra. Dat had hij al ruim twee jaar niet gedaan. Zelfs als sprake zou zijn van een huurovereenkomst, was dit voldoende grond voor de gemeente Den Helder om de overeenkomst te ontbinden. Scholte dient het pand te ontruimen.

Huurovereenkomst en overeenkomst van opdracht

Een cateringbedrijf deed ook een beroep op huurbescherming (voortzetting van het restaurant) toen de Staat de catering beëindigde. Het cateringbedrijf had een overeenkomst gesloten met de Staat voor het verzorgen van catering bij besloten bijeenkomsten in kasteel Groeneveld in Baarn, gecombineerd met het recht van gebruik van ruimten voor een publieksrestaurant.

De Hoge Raad oordeelde dat de overeenkomst een gemengde overeenkomst was, die voldeed aan de voorwaarden van zowel een huurovereenkomst als een opdrachtovereenkomst. In dit geval botsten de op elk van beide soorten overeenkomsten toepasselijke regels voor beëindiging. Dus moest worden bepaald welke bepalingen in dit concrete geval voorrang hebben. Het verlenen van cateringdiensten stond centraal en overheerste. Daarom dienden de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht te worden toegepast. Anders dan Scholte, had de cateraar geen recht op huurbescherming.

Beide voorbeelden tonen aan dat een zorgvuldige formulering van (huur)overeenkomsten van belang is om huurbescherming uit te sluiten of juist van toepassing te laten zijn.

Meer informatie

Wilt u meer weten over recht op huurbescherming of andere vormen van gemengde (huur)overeenkomsten? Of heeft u andere vragen over huur en vastgoed? Neem dan contact met ons op:

    Bovenstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.

    Gerelateerde publicaties

    Afrikaans masker blijkt miljoenen waard. Kan de verkoper de verkoop ongedaan maken?

    Een Afrikaans masker dat voor 150 euro was verkocht bracht op een veiling 4,2 miljoen euro op. Konden de Franse verkopers de verkoop ongedaan maken? Hoe zou deze zaak in Nederland zijn afgelopen?

    Lees meer

    Wat betekent de Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA) voor schuldeisers?

    De WHOA maakt het makkelijker voor een bedrijf dat failliet dreigt te gaan om een faillissement te voorkomen. Dat kan door een bindend akkoord met alle schuldeisers, ook als zij niet allemaal met het akkoord instemmen. Welke rechten hebben schuldeisers in de WHOA-procedure?

    Lees meer

    Nieuwe Europese Verordening Productveiligheid

    Op 12 juni 2023 is de nieuwe Verordening Productveiligheid in werking getreden. Per 13 december 2024 moeten producten aan deze verordening voldoen. Welke gevolgen heeft de nieuwe productveiligheidsverordening? En welke ondernemers moeten nu al maatregelen gaan nemen?

    Lees meer

    Krimgoud gaat terug naar Oekraïne

    Na negen jaar is er eindelijk duidelijkheid naar wie de schatten van de Krim moeten. Volgens de Hoge Raad moeten zij naar de staat Oekraïne, de eigenaar en beheerder van de archeologische voorwerpen die in 2014 in bruikleen waren gegeven aan het Allard Pierson Museum in Amsterdam. Hoe is de Hoge Raad tot oordeel gekomen?

    Lees meer

    Goed beheer door musea essentieel om diefstal van kunst te voorkomen

    Het nieuws dat een medewerker kunst uit het British Museum zou hebben gestolen was reden voor Nieuwsuur om mr. Paul W.L. Russell te interviewen. Omdat dergelijke diefstallen vaker voorkomen is het van belang dat musea hun collectie goed beheren en beschermen. Waar moeten zij in het bijzonder op letten?

    Lees meer

    Vastgoed: 3 verschillen tussen renovatie en onderhoud bij huur

    Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.

    Lees meer