Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55In Den Bosch stortte in februari 2016 een monumentaal winkelpand in, mogelijk als gevolg van werkzaamheden door een aannemer die de huurder (Pearle) had ingeschakeld. Wie moet de schade herstellen? De verhuurder of de huurder?
Of de schade door de huurder of de verhuurder moet worden hersteld, wordt geregeld door de gebrekenregeling, één van de kernwaardes in de huurbescherming. Een gebrek moet door de verhuurder worden hersteld als:
Gebreken zijn bijvoorbeeld: een lekkend dak, een defecte cv-ketel of langdurige slechte bereikbaarheid.
Is sprake van een gebrek als bedoeld in de gebrekenregeling, dan moet de huurder dit melden aan de verhuurder. De huurder kan verlangen dat de verhuurder dat gebrek binnen een redelijke termijn herstelt. Voldoet de verhuurder niet aan dat verzoek, dan mag de huurder het gebrek zelf herstellen. Dit kan bijvoorbeeld door een aannemer in te schakelen. De huurder mag de redelijke herstelkosten verrekenen met de huur. Ook kan de huurder vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd. Indien de verhuurder aansprakelijk is voor het gebrek kan de huurder zelfs vorderen dat zijn schade door de verhuurder wordt vergoed.
De gebrekenregeling is niet van toepassing als het gebrek door de huurder is veroorzaakt of voor zijn rekening komt. Dat is bijvoorbeeld het geval als een waterleiding springt door bevriezing. De huurder is namelijk verplicht om bevriezing van waterleidingen te voorkomen. Komt de huurder die verplichting niet na, dan is hijzelf aansprakelijk voor de schade en kan de verhuurder de huurder daarop aanspreken.
Voor woonruimte is de gebrekenregeling dwingend recht. Verhuurder en huurder kunnen daar dus niet van afwijken. Voor andere ruimten, zoals winkels en kantoren, kunnen partijen in het huurcontract afspreken dat bepaalde gebreken niet onder de gebrekenregeling vallen.
Stort het gehuurde in of wordt het door brand (grotendeels) verwoest, dan heeft de huurder daarvan ook geen huurgenot meer. Als herstel van het gebrek onmogelijk is of onredelijke uitgaven van de verhuurder vergt, kunnen beide partijen de huur tussentijds beëindigen.
Die tussentijdse opzeggingsmogelijkheid bestaat echter niet als het tenietgaan van het gehuurde door de huurder of een door hem ingeschakelde partij is veroorzaakt. Als de aannemer van huurder Pearle in Den Bosch het instorten van het pand heeft veroorzaakt – wat (nog) niet vast staat – dan kan de huur niet zomaar worden opgezegd. Bovendien is Pearle dan tegenover de verhuurder aansprakelijk voor de schade, waaronder de gederfde huurpenningen. Waarschijnlijk wordt dit een verzekeringskwestie, waarbij (de verzekeraar van) Pearle wellicht zijn schade kan verhalen op (de verzekeraar van) de aannemer. Nog ingewikkelder wordt de zaak wanneer zou blijken dat de aannemer door Pearle juist is ingehuurd om een bestaand gebrek te herstellen.
Als het gehuurde gebreken vertoont en de huurder niet (meer) het verwachte huurgenot verschaft, dan kan de huurder herstel verlangen en eventueel huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Dat gaat allemaal niet op als de gebreken aan de huurder zijn toe te rekenen. In dat geval is de huurder zelf aansprakelijk tegenover de verhuurder.
Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen:
Per 1 januari 2026 wijzigt de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (“Wwft”). Dan worden contante betalingen van EUR 3.000 of meer verboden. Wat betekent dit voor de retailsector en de kunsthandel?
Geregeld is aan een franchiseovereenkomst ook een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gekoppeld. Wat gebeurt er als franchisegever en franchisenemer een conflict krijgen? Blijft de huurovereenkomst overeind bij problemen in de franchise?
Bijna alle bedrijven maken inmiddels gebruik van een of andere vorm van AI. Dat betekent dat ze te maken kunnen krijgen met de verboden en regelingen uit de Europese AI Act. Hoe zorgt u dat u voldoet aan deze regels?
Voor het beëindigen van de huur van een bedrijfsruimte kunnen speciale regels gelden, afhankelijk van de aard van het bedrijf. Welke regels gelden er voor de opzegging? Hoe verhouden deze zich tot de wettelijke huurtermijnen? Heeft u recht op schadevergoeding als de verhuurder de huur opzegt? Wat zijn uw rechten als onderhuurder?
Werknemers die alcohol en drugs gebruiken tijdens het werk of die onder invloed aan het werk willen gaan, het blijft een probleem voor werkgevers. Welke maatregelen kunt u daartegen nemen? Mag u een werknemer testen als u vermoedt dat deze onder invloed is?
Waar moet u op letten als u de huurprijs van uw bedrijfsruimte wilt wijzigen? Wanneer mag u zelf de prijs aanpassen? En in welke gevallen moet u naar de rechter stappen?
