Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55In Den Bosch stortte in februari 2016 een monumentaal winkelpand in, mogelijk als gevolg van werkzaamheden door een aannemer die de huurder (Pearle) had ingeschakeld. Wie moet de schade herstellen? De verhuurder of de huurder?
Of de schade door de huurder of de verhuurder moet worden hersteld, wordt geregeld door de gebrekenregeling, één van de kernwaardes in de huurbescherming. Een gebrek moet door de verhuurder worden hersteld als:
Gebreken zijn bijvoorbeeld: een lekkend dak, een defecte cv-ketel of langdurige slechte bereikbaarheid.
Is sprake van een gebrek als bedoeld in de gebrekenregeling, dan moet de huurder dit melden aan de verhuurder. De huurder kan verlangen dat de verhuurder dat gebrek binnen een redelijke termijn herstelt. Voldoet de verhuurder niet aan dat verzoek, dan mag de huurder het gebrek zelf herstellen. Dit kan bijvoorbeeld door een aannemer in te schakelen. De huurder mag de redelijke herstelkosten verrekenen met de huur. Ook kan de huurder vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd. Indien de verhuurder aansprakelijk is voor het gebrek kan de huurder zelfs vorderen dat zijn schade door de verhuurder wordt vergoed.
De gebrekenregeling is niet van toepassing als het gebrek door de huurder is veroorzaakt of voor zijn rekening komt. Dat is bijvoorbeeld het geval als een waterleiding springt door bevriezing. De huurder is namelijk verplicht om bevriezing van waterleidingen te voorkomen. Komt de huurder die verplichting niet na, dan is hijzelf aansprakelijk voor de schade en kan de verhuurder de huurder daarop aanspreken.
Voor woonruimte is de gebrekenregeling dwingend recht. Verhuurder en huurder kunnen daar dus niet van afwijken. Voor andere ruimten, zoals winkels en kantoren, kunnen partijen in het huurcontract afspreken dat bepaalde gebreken niet onder de gebrekenregeling vallen.
Stort het gehuurde in of wordt het door brand (grotendeels) verwoest, dan heeft de huurder daarvan ook geen huurgenot meer. Als herstel van het gebrek onmogelijk is of onredelijke uitgaven van de verhuurder vergt, kunnen beide partijen de huur tussentijds beëindigen.
Die tussentijdse opzeggingsmogelijkheid bestaat echter niet als het tenietgaan van het gehuurde door de huurder of een door hem ingeschakelde partij is veroorzaakt. Als de aannemer van huurder Pearle in Den Bosch het instorten van het pand heeft veroorzaakt – wat (nog) niet vast staat – dan kan de huur niet zomaar worden opgezegd. Bovendien is Pearle dan tegenover de verhuurder aansprakelijk voor de schade, waaronder de gederfde huurpenningen. Waarschijnlijk wordt dit een verzekeringskwestie, waarbij (de verzekeraar van) Pearle wellicht zijn schade kan verhalen op (de verzekeraar van) de aannemer. Nog ingewikkelder wordt de zaak wanneer zou blijken dat de aannemer door Pearle juist is ingehuurd om een bestaand gebrek te herstellen.
Als het gehuurde gebreken vertoont en de huurder niet (meer) het verwachte huurgenot verschaft, dan kan de huurder herstel verlangen en eventueel huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Dat gaat allemaal niet op als de gebreken aan de huurder zijn toe te rekenen. In dat geval is de huurder zelf aansprakelijk tegenover de verhuurder.
Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen:
Waar moet u op letten als u de huurprijs van uw bedrijfsruimte wilt wijzigen? Wanneer mag u zelf de prijs aanpassen? En in welke gevallen moet u naar de rechter stappen?
Een duurovereenkomst kan in principe altijd worden opgezegd, ook als daarover geen afspraken zijn gemaakt. Maar dat kan niet zomaar. Waar moet u rekening mee houden bij de opzegging? En hoe zit het als u af wilt wijken van de gemaakte afspraken over opzegging van de overeenkomst?
Op 28 juni 2025 treedt de European Accessibility Act in werking. Dan moeten digitale producten en diensten ook voor personen met een beperking toegankelijk zijn. Voor welke bedrijven, producten en diensten geldt de wet? Met welke beperkingen moet u rekening houden? Wat zijn de gevolgen als u niet aan de wet voldoet?
Als een contract is beëindigd, kunnen er nog steeds verplichtingen zijn die u wilt dat je contractpartner nakomt, zoals garanties of vertrouwelijkheid. U kunt dit regelen door middel van “survival clauses”, bepalingen die het einde van het contract overleven. Waar moet u op letten bij het opnemen van dergelijke clausules?
De franchiseovereenkomst en de distributieovereenkomst lijken veel op elkaar, maar er zijn ook belangrijke verschillen. Welke gevolgen heeft het als u een franchiseovereenkomst sluit, terwijl dit eigenlijk een distributieovereenkomst is of omgekeerd? Hoe kunt u dit misverstand voorkomen?
Het gebruik van algemene voorwaarden is niet meer weg te denken. Contractspartijen verwijzen met kleine lettertjes naar hun eigen algemene voorwaarden met daarin veelal gunstige bedingen ten behoeve van zichzelf. Maar wat is de kracht van algemene voorwaarden? En waar moet op worden gelet bij het gebruik daarvan?
