Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Huurprijsverlaging is één van de pijlers van het reddingsplan voor V&D. Ook de Retailagenda van het Ministerie van Economische Zaken stelt dat marktconforme huren de kwaliteit van winkelgebieden ten goede zullen komen. Hoe is huurprijsverlaging juridisch mogelijk?
Vóór aanvang van de huur voor winkelruimte komen huurder en verhuurder een huurprijs overeen die zij vastleggen in de huurovereenkomst. Gedurende de vastgelegde huurtermijn (vaak 5 of 10 jaar) wordt die huurprijs hooguit geïndexeerd. Daarna kunnen partijen eventueel via de rechter een huurprijsaanpassing afdwingen als de huurprijs uit de pas loopt met huurprijzen voor vergelijkbare winkelruimte in de omgeving.
Maar wat nu als de huurder failliet dreigt te gaan en de huisvestingskosten direct moeten worden verminderd? De huurder heeft in dit geval geen juridische hulpmiddelen. Voor huurprijsaanpassing is de huurder dus helemaal afhankelijk van instemming van de verhuurder. Of de verhuurder de huurder te hulp wil schieten – zoals in het geval van V&D – is van vele factoren afhankelijk. Daartoe behoren bijvoorbeeld: de (potentiële) aantrekkingskracht van de winkelformule; de verhuurbaarheid van de winkelruimte; de beschikbaarheid van alternatieve huurders; de financiële situatie van de huurder, etc. Uiteindelijk maakt de verhuurder een afweging. Hierbij zal hij het rendement dat de huidige huurder nog kan opleveren, met of zonder huurverlaging, afzetten tegen het rendement dat andere huurders kunnen bieden.
Naarmate de huurder – ondanks een slechte financiële situatie – een sterkere marktpositie heeft en/of een winkelruimte minder verhuurbaar is aan een andere partij, zal de verhuurder meer genegen zijn om in te stemmen met huurverlaging. Marktmacht kan echter niet onbeperkt worden uitgebuit. Zo slaagde Albert Heijn er niet in om Peijnenburg reuze ontbijtkoeken te laten leveren die de grootgrutter om klanten te trekken onder de inkoopprijs wilde verkopen.
Nu er relatief veel leegstand van winkelruimte is, staan de huurprijzen onder druk. Hierdoor is de onderhandelingspositie van huurders – met name van minder gangbare winkelruimte – versterkt. Als u hoge huisvestingslasten heeft kunt u de volgende acties ondernemen:
Wilt u meer weten over uw mogelijkheden om de huurprijs van uw winkelvastgoed aan te passen of hebt u andere retail- of huurgerelateerde vragen? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen via onderstaand formulier of ons bellen (020 – 301 55 55):
Een duurovereenkomst kan in principe altijd worden opgezegd, ook als daarover geen afspraken zijn gemaakt. Maar dat kan niet zomaar. Waar moet u rekening mee houden bij de opzegging? En hoe zit het als u af wilt wijken van de gemaakte afspraken over opzegging van de overeenkomst?
Op 28 juni 2025 treedt de European Accessibility Act in werking. Dan moeten digitale producten en diensten ook voor personen met een beperking toegankelijk zijn. Voor welke bedrijven, producten en diensten geldt de wet? Met welke beperkingen moet u rekening houden? Wat zijn de gevolgen als u niet aan de wet voldoet?
Als een contract is beëindigd, kunnen er nog steeds verplichtingen zijn die u wilt dat je contractpartner nakomt, zoals garanties of vertrouwelijkheid. U kunt dit regelen door middel van “survival clauses”, bepalingen die het einde van het contract overleven. Waar moet u op letten bij het opnemen van dergelijke clausules?
De franchiseovereenkomst en de distributieovereenkomst lijken veel op elkaar, maar er zijn ook belangrijke verschillen. Welke gevolgen heeft het als u een franchiseovereenkomst sluit, terwijl dit eigenlijk een distributieovereenkomst is of omgekeerd? Hoe kunt u dit misverstand voorkomen?
Het gebruik van algemene voorwaarden is niet meer weg te denken. Contractspartijen verwijzen met kleine lettertjes naar hun eigen algemene voorwaarden met daarin veelal gunstige bedingen ten behoeve van zichzelf. Maar wat is de kracht van algemene voorwaarden? En waar moet op worden gelet bij het gebruik daarvan?
Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een aantal aanvullende bepalingen zijn op 1 januari 2025 in werking getreden. Aan welke verplichtingen moeten verhuurders nu voldoen?
