Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Niek is gespecialiseerd in ondernemingsrecht en financieel recht
niek.vandergraaf@russell.nl +31 20 301 55 55Waar moet u op letten als u de huurprijs van uw bedrijfsruimte wilt wijzigen? Wanneer mag u zelf de prijs aanpassen? En in welke gevallen moet u naar de rechter stappen?
Als de huurprijs van een bedrijfsruimte eenmaal is vastgesteld, betekent dit niet dat hij onveranderbaar is. De huur kan namelijk op verschillende manieren worden aangepast, zowel door de huurder als de verhuurder. Ook kan de huur per jaar fluctueren, bijvoorbeeld omdat deze afhankelijk is van de omzet. In het onderstaande zetten wij deze mogelijkheden uiteen.
De regeling voor de aanpassing van de hoogte van de huur bij 290-bedrijfsruimte is wettelijk vastgelegd.
Het uitgangspunt is dat partijen vrij zijn om in onderling overleg de huurprijs te bepalen. Als professionele partijen zijn zij daar ook voor verantwoordelijk. Mochten zij er echter niet uitkomen wat een redelijke huurprijs is, dan kunnen zij naar de rechter stappen. Daarvoor moeten zij wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Niet alleen moeten partijen wachten totdat de huurtermijn is afgelopen of totdat er vijf jaar zijn verstreken nadat de is vastgesteld, maar ook dienen zij bij het aanbrengen van de procedure een deskundigenadvies in te leveren waaruit blijkt dat de huurprijs niet (langer) marktconform is.
De wet bevat een regeling voor het benoemen van de deskundige(n) voor het geval dat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming daarvan. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De rechter kijkt hierbij naar de huurprijzen van de vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Deze nadere vaststelling door de rechter is vooral relevant als de huren sneller stijgen dan de inflatie, waarop een jaarlijkse indexering van de huurprijs doorgaans gebaseerd is.
Als de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze nieuwe huurprijs met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij de rechter op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. De rechter kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een bepaalde termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.
Er is geen wettelijke regeling voor de bepaling van de huurprijs bij 230a-bedrijfsruimte. Het is daarom van groot belang om bij het aangaan van de huurovereenkomst goed te kijken naar de hoogte van de huurprijs en of en hoe de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Er zijn twee verschillende opties voor de bepaling van de geïndexeerde huurprijs: jaar-op-jaar (een vergelijking met het voorgaande jaar) en vaste noemer (een vergelijking met het aanvangsjaar van de huur). Is er geen indexatie afgesproken dan zal de verhuurder steeds opnieuw moeten onderhandelen met de huurder.
Er is wel een regeling voor het bepalen van de gebruiksvergoeding voor het gehuurde gedurende de periode van ontruimingsbescherming. De periode van ontruimingsbescherming is de periode waarin de huur is beëindigd door de verhuurder, maar waarin de huurder nog steeds gebruik mag maken van het gehuurde omdat hij niet akkoord is met de beëindiging. Een huurder geniet namelijk standaard twee maanden ontruimingsbescherming nadat de ontruiming is aangezegd en kan bij de rechter tot drie jaar verlenging van deze termijn aanvragen.
Tijdens de periode van ontruimingsbescherming wordt de gebruiksvergoeding bepaald door de rechter als partijen er onderling niet uitkomen. De rechter bepaalt deze “op een, gezien het huurpeil ter plaatse, redelijk bedrag”. Hiertegen kan geen beroep worden ingesteld. Het is overigens niet mogelijk om een gebruiksvergoeding vast te laten stellen door de rechter als de termijn van de ontruimingsbescherming niet wordt verlengd.
Voor 290- en 230a-bedrijfsruimten zijn er naast bovengenoemde manieren om de huur aan te passen ook nog onderstaande mogelijkheden.
De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit (financieel) onmogelijk is. Als de verhuurder de gebreken niet verhelpt dan kan de huurder dit zelf doen én de gemaakte kosten hierbij verhalen op de verhuurder, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Dit kan niet in het huurcontract worden uitgesloten.
Als de verhuurder de gebreken niet verhelpt dan kan de huurder bij de rechter ook een vermindering van de huurprijs vorderen evenredig aan de vermindering van het huurgenot. De nieuwe huurprijs gaat in op de dag dat de huurder de verhuurder heeft geïnformeerd over het gebrek of de dag waarop de verhuurder op de hoogte was van het gebrek en de noodzaak om dat te herstellen. De aangepaste huurprijs blijft van kracht totdat de verhuurder het gebrek heeft verholpen.
Voor alle bedrijfsruimten geldt dat de verhuurder de kosten van de door de verhuurder aangebrachte voorzieningen ten behoeve van energiebesparing mag doorberekenen aan de huurder. Hiervoor is geen gang naar de rechter nodig. Is de huurder het niet eens met de verhoging, dan zal deze wel naar de rechter moeten stappen.
Omzethuur is een huurvorm waarbij de huur (gedeeltelijk of volledig) wordt bepaald op basis van de omzet die de huurder behaalt in het gehuurde pand. Omdat de omzet fluctueert, fluctueert ook de huurprijs. In plaats van uitsluitend een vast huurbedrag te betalen, bestaat de huur uit een basisbedrag plus een percentage van de bruto omzet. Deze constructie komt met name voor in de retailsector en biedt zowel huurder als verhuurder de mogelijkheid om risico’s en opbrengsten eerlijker te verdelen.
Heeft u of huurt u een bedrijfsruimte en wenst u advies over de huurovereenkomst, huurprijzen of huurtermijnen? Heeft u een geschil met uw huurder of verhuurder? Neem dan contact op met een van onze specialisten:
Een duurovereenkomst kan in principe altijd worden opgezegd, ook als daarover geen afspraken zijn gemaakt. Maar dat kan niet zomaar. Waar moet u rekening mee houden bij de opzegging? En hoe zit het als u af wilt wijken van de gemaakte afspraken over opzegging van de overeenkomst?
Op 28 juni 2025 treedt de European Accessibility Act in werking. Dan moeten digitale producten en diensten ook voor personen met een beperking toegankelijk zijn. Voor welke bedrijven, producten en diensten geldt de wet? Met welke beperkingen moet u rekening houden? Wat zijn de gevolgen als u niet aan de wet voldoet?
Als een contract is beëindigd, kunnen er nog steeds verplichtingen zijn die u wilt dat je contractpartner nakomt, zoals garanties of vertrouwelijkheid. U kunt dit regelen door middel van “survival clauses”, bepalingen die het einde van het contract overleven. Waar moet u op letten bij het opnemen van dergelijke clausules?
De franchiseovereenkomst en de distributieovereenkomst lijken veel op elkaar, maar er zijn ook belangrijke verschillen. Welke gevolgen heeft het als u een franchiseovereenkomst sluit, terwijl dit eigenlijk een distributieovereenkomst is of omgekeerd? Hoe kunt u dit misverstand voorkomen?
Nu de Belastingdienst weer de Wet DBA handhaaft, is deze vraag nog belangrijker geworden. In een recente uitspraak over Uber-chauffeurs heeft de Hoge Raad extra handvatten gegeven om te bepalen of iemand zzp’er is.
Het gebruik van algemene voorwaarden is niet meer weg te denken. Contractspartijen verwijzen met kleine lettertjes naar hun eigen algemene voorwaarden met daarin veelal gunstige bedingen ten behoeve van zichzelf. Maar wat is de kracht van algemene voorwaarden? En waar moet op worden gelet bij het gebruik daarvan?
