Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Niek is gespecialiseerd in ondernemingsrecht en financieel recht
niek.vandergraaf@russell.nl +31 20 301 55 55Een huurder die zijn huur niet betaalt, kan een verhuurder voor een lastige situatie stellen. Wanneer de huurachterstand oploopt, kan de verhuurder uiteindelijk de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te laten ontruimen. Maar een huurachterstand betekent niet automatisch dat een ontruiming wordt toegewezen.
In deze blog zetten wij de belangrijkste stappen op een rij die verhuurders moeten zetten voordat zij naar de rechter kunnen gaan.
Een huurachterstand is een tekortkoming van de huurder. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in beginsel de mogelijkheid om een huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit wordt de ‘tenzij-bepaling’ genoemd.
De Hoge Raad heeft in het Tenzij-arrest van 28 september 2018 bepaald dat bij de beoordeling van een ontbindingsvordering alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen. Bij het beoordelen van een vordering tot ontbinding en ontruiming gaat het daarom niet uitsluitend om de hoogte van de huurachterstand. Ook andere omstandigheden kunnen van belang zijn, zoals het woonbelang van de huurder.
In september 2026 verscheen de nieuwe Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming van de Expertgroep Huurrecht. Deze aanbeveling geeft kantonrechters handvatten voor de beoordeling van huurgeschillen. Uit de aanbeveling blijkt bijvoorbeeld dat een eerste betalingsachterstand van, in beginsel, drie maanden voldoende is voor ontbinding. Bij herhaalde wanbetaling is een achterstand van twee maanden al voldoende, wanneer de huurder minder dan een jaar vóór de zitting al eens tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.
Maar daarmee is de kous niet af. De verhuurder moet ook kunnen aantonen dat hij aan zijn verplichtingen rondom vroegsignalering en schuldhulpverlening uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening heeft voldaan. Daarnaast moet – en dit is nieuw – als er minderjarige kinderen in de woning verblijven, informatie worden verstrekt over hun situatie en de mogelijkheden voor alternatieve huisvesting.
Voor verhuurders is het daarom belangrijk om niet pas bij het uitbrengen van een dagvaarding na te denken over de vereisten voor het starten van een procedure. Een zorgvuldige aanpak begint al bij de eerste betalingsachterstand.
Een verhuurder doet er daarom verstandig aan om bij een huurachterstand de volgende stappen te doorlopen voordat hij naar de rechter gaat.
De eerste stap is vanzelfsprekend, maar ook juridisch belangrijk: zorg dat duidelijk is welke huurtermijnen onbetaald zijn gebleven en hoe hoog de totale huurachterstand is.
Maak een overzicht van:
Een duidelijke en actuele specificatie van de huurachterstand is niet alleen van belang voor de incasso, maar ook voor een eventuele gerechtelijke procedure.
Een verhuurder moet zich bij een huurachterstand inspannen om persoonlijk contact met de huurder te krijgen. Het doel daarvan is niet alleen om betaling te verkrijgen, maar ook om te onderzoeken of sprake is van betalingsproblemen en om de huurder te wijzen op mogelijkheden om de achterstand te voorkomen of op te lossen.
Documenteer welke pogingen zijn gedaan om contact te krijgen. Bewaar bijvoorbeeld relevante e-mails, brieven, screenshots van appverkeer en andere correspondentie.
De verhuurder moet de huurder wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening. De verhuurder kan dit gelijktijdig doen met stap 2 of 4. Wat belangrijk is, is dat de verhuurder niet alleen moet sommeren tot betaling, maar de huurder ook moet informeren over de mogelijkheid om hulp te krijgen bij betalingsproblemen.
De huurder moet ten minste eenmaal schriftelijk worden herinnerd aan de betalingsachterstand. In deze brief dient de huurder duidelijk te worden geïnformeerd over de betalingsachterstand en over de mogelijkheden om hulp te krijgen. Ook moet de verhuurder de huurder aanbieden om met diens schriftelijke toestemming diens contactgegevens aan de gemeente te verstrekken.
Het is verstandig om deze brief zorgvuldig op te stellen en te bewaren. In een latere gerechtelijke procedure moet de verhuurder immers inzichtelijk kunnen maken dat aan de informatieverplichtingen is voldaan.
Wanneer de huurder niet afwijzend reageert op het voorstel om de contactgegevens met de gemeente te delen, moet de verhuurder de huurachterstand en de contactgegevens bij de gemeente melden. De gemeente kan dan besluiten om een schuldhulpverleningstraject te starten.
De verplichtingen uit stap 2-5 volgen uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening en zijn van groot belang in een eventuele procedure tot ontbinding en ontruiming. De nieuwe aanbeveling van de Expertgroep Huurrecht maakt namelijk expliciet dat de verhuurder in de dagvaarding inzichtelijk moet maken dat aan de informatie- en meldverplichtingen uit het Besluit is voldaan.
Het is daarom nodig om bewijs van de melding goed te bewaren.
Let op: als er meerdere huurders bekend zijn, moeten zij allemaal worden aangeschreven. Dit is een nieuwe verplichting.
Sinds het arrest van de Hoge Raad van 28 november 2025, moeten de belangen van minderjarige kinderen die in de woning verblijven als ‘eerste overweging’ worden meegenomen bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding en ontruiming. De verhuurder moet daarom informatie hierover opnemen in de dagvaarding.
Dit betekent dat een verhuurder bij het voorbereiden van een procedure moet nagaan of er minderjarige kinderen in het gehuurde verblijven. Als dat het geval is, moet de verhuurder ook informatie verzamelen over de mogelijkheden voor alternatieve huisvesting van de huurder en zijn of haar gezin.
Is niet bekend of er kinderen in de woning wonen? Dan moet de verhuurder kunnen toelichten welke inspanningen zijn verricht om dit te achterhalen. Ook deze informatie moet vervolgens in de dagvaarding worden opgenomen. Ontbreekt deze, dan kan de rechter bijvoorbeeld besluiten om een langere termijn voor de ontruiming vast te stellen.
Dagvaardt de huurder en neem in de dagvaarding de bewijzen op dat de voorgaande stappen zijn doorlopen.
Als de verhuurder alle stappen zorgvuldig heeft doorlopen, en de huurder een betalingsachterstand van drie maanden heeft, betekent dit nog steeds niet dat de rechter ontbinding en ontruiming automatisch zal toewijzen. Zo kan in een procedure aanleiding bestaan om de huurder nog een extra betalingstermijn, een zogenoemde terme de grâce, te geven. Ook kan de rechter maatwerk toepassen, bijvoorbeeld door een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken.
De aanbevelingen van de Expertgroep Huurrecht zijn niet bindend. Zij geven richting aan de beoordeling, maar de kantonrechter moet altijd rekening houden met alle omstandigheden van het individuele geval.
Het niet voldoen aan de informatie- en meldverplichtingen betekent niet dat een verhuurder zijn recht om ontbinding en ontruiming te vorderen automatisch verliest. De rechter kan het niet naleven van deze verplichtingen echter wel betrekken bij de beoordeling van de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW.
De aanbeveling vermeldt uitdrukkelijk dat hieraan de gevolgen kunnen worden verbonden die de rechter geraden voorkomen. Daaronder kan het afwijzen van de gevorderde ontbinding en ontruiming vallen. Een verhuurder doet er daarom verstandig aan om de verplichtingen niet als een formaliteit te beschouwen. Een zorgvuldig opgebouwd dossier kan in een procedure het verschil maken.
Heeft u vragen of wenst u advies met betrekking tot een niet betalende huurder? Of heeft u andere vragen over vastgoed en huur? Neem dan contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst:
Wat kunt u doen als u een conflict hebt met het VvE-bestuur of de VvE-beheerder? Bijvoorbeeld over achterstallig onderhoud of over de vraag of maatregelen voor verduurzaming niet te duur zijn?
Bent u van plan te (ver)bouwen, wilt u zonnepanelen plaatsen, een dakkapel aanleggen of reclame maken op uw bedrijfspand? Dan heeft u mogelijk een omgevingsvergunning nodig. In deze blog leggen we uit wat een omgevingsvergunning precies is, wanneer u deze nodig heeft en hoe de aanvraagprocedure werkt.
Wilt u weten of u uw onderneming op een bepaald perceel kunt vestigen en aan welke voorwaarden de bebouwing dient te voldoen? Dan is het bestemmingsplan het eerste document dat u moet raadplegen.
Geregeld is aan een franchiseovereenkomst ook een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gekoppeld. Wat gebeurt er als franchisegever en franchisenemer een conflict krijgen? Blijft de huurovereenkomst overeind bij problemen in de franchise?
Voor het beëindigen van de huur van een bedrijfsruimte kunnen speciale regels gelden, afhankelijk van de aard van het bedrijf. Welke regels gelden er voor de opzegging? Hoe verhouden deze zich tot de wettelijke huurtermijnen? Heeft u recht op schadevergoeding als de verhuurder de huur opzegt? Wat zijn uw rechten als onderhuurder?
Waar moet u op letten als u de huurprijs van uw bedrijfsruimte wilt wijzigen? Wanneer mag u zelf de prijs aanpassen? En in welke gevallen moet u naar de rechter stappen?
