Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55De verhuurder van een winkel heeft meer rechten gekregen in de situatie dat zijn huurder failliet gaat. De curator mag niet zonder toestemming van de verhuurder het pand alvast aan een derde verhuren. Dat is namelijk in de meeste huurcontracten voor winkelruimte niet toegestaan. Hiermee wordt een doorstart van een failliete winkel of winkelruimte echter wel moeilijker.
Eerder berichtten wij al over de positie van de verhuurder als de huurder failliet gaat:
De Hoge Raad heeft onlangs de positie van de verhuurder bij het faillissement van de huurder versterkt. De curator die vooruitlopend op een indeplaatsstelling of doorstart het gehuurde alvast in gebruik wil geven aan een derde, heeft daarvoor de toestemming van de verhuurder nodig.
Weet de curator dat de boedel tekort zal schieten om de schuld aan de verhuurder te voldoen en negeert hij desondanks contractuele verboden en/of de bezwaren van de verhuurder, dan kan de curator persoonlijk aansprakelijk zijn voor de schade die de verhuurder lijdt (gemiste huurpenningen).
Het arrest van de Hoge Raad ziet op alle verplichtingen van de huurder/curator om iets niet te doen die door de curator actief worden overtreden, zoals bijvoorbeeld de in de ROZ-modelovereenkomsten voor winkelhuur opgenomen verboden:
Deze uitspraak betekent dat het lastiger wordt om een doorstart van een winkel na faillissement te realiseren. Wil de potentiële opvolgende huurder al voordat de doorstart volledig is gerealiseerd beginnen met activiteiten in het winkelpand, dan zal hij daarvoor de toestemming van de verhuurder nodig hebben. Zonder toestemming van de verhuurder zal de winkel gesloten blijven totdat de doorstart en indeplaatsstelling zijn afgewikkeld met alle risico’s voor het verliezen van de opgebouwde goodwill, etc.
Betreft de doorstart een winkelketen dan zal de doorstarter met alle verhuurders afzonderlijk afspraken dienen te maken. Ook maakt dit het risico groter dat de doorstart mislukt, omdat de verhuurders van de aantrekkelijkste locaties deze mogelijkheid zullen aangrijpen om de failliete huurder te vervangen door een betere huurder.
Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. Neem dan contact met ons op:
Onlangs zijn diverse winkelketens failliet verklaard, zoals V&D, Macintosh, DA, Aktiesport en Perry Sport. Verhuurders hebben dan de mogelijkheid om versneld de huur met de failliet op te zeggen en op zoek te gaan naar een andere huurder. Kan een verhuurder na die opzegging nog geconfronteerd worden met een indeplaatsstelling en dus met een vervangende huurder waar hij niet om heeft gevraagd?
Wilt u weten of u uw onderneming op een bepaald perceel kunt vestigen en aan welke voorwaarden de bebouwing dient te voldoen? Dan is het bestemmingsplan het eerste document dat u moet raadplegen.
Geregeld is aan een franchiseovereenkomst ook een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gekoppeld. Wat gebeurt er als franchisegever en franchisenemer een conflict krijgen? Blijft de huurovereenkomst overeind bij problemen in de franchise?
Voor het beëindigen van de huur van een bedrijfsruimte kunnen speciale regels gelden, afhankelijk van de aard van het bedrijf. Welke regels gelden er voor de opzegging? Hoe verhouden deze zich tot de wettelijke huurtermijnen? Heeft u recht op schadevergoeding als de verhuurder de huur opzegt? Wat zijn uw rechten als onderhuurder?
Waar moet u op letten als u de huurprijs van uw bedrijfsruimte wilt wijzigen? Wanneer mag u zelf de prijs aanpassen? En in welke gevallen moet u naar de rechter stappen?
Als een contract is beëindigd, kunnen er nog steeds verplichtingen zijn die u wilt dat je contractpartner nakomt, zoals garanties of vertrouwelijkheid. U kunt dit regelen door middel van “survival clauses”, bepalingen die het einde van het contract overleven. Waar moet u op letten bij het opnemen van dergelijke clausules?
