Huur bedrijfsruimte: beëindiging huur

Voor het beëindigen van de huur van een bedrijfsruimte kunnen speciale regels gelden, afhankelijk van de aard van het bedrijf. Welke regels gelden er voor de opzegging? Hoe verhouden deze zich tot de wettelijke huurtermijnen? Heeft u recht op schadevergoeding als de verhuurder de huur opzegt? Wat zijn uw rechten als onderhuurder?

Hoe de huur van bedrijfsruimte beëindigd moet worden en tegen welke termijn is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. Naar de Nederlandse wetgeving zijn er twee regelingen waar bedrijfsruimten onder kunnen vallen, 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) en 230a-bedrijfsruimte (overige ruimten). In het onderstaande zetten wij de beëindiging van de huur volgens deze regelingen uiteen. Daarbij komen onder andere ook de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging, schadevergoeding, indeplaatsstelling van een nieuwe huurder en de positie van de onderhuurder aan de orde. Naast de regels voor de beëindiging op zich behoort bij een opzegging ook rekening te worden gehouden met de wettelijk voorgeschreven huurtermijnen. Hiervoor verwijzen wij u graag naar onze eerdere blog hierover.

290-bedrijfsruimte

Het uitgangspunt is dat de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar, waarna deze wordt verlengd voor eenzelfde termijn als de eerste huurperiode. Echter, als een huurtermijn van langer dan vijf jaar wordt overeengekomen, wordt de huur verlengd met een termijn die ervoor zorgt dat de twee huurtermijnen samen tien jaar bedragen. Zonder tussentijdse opzegging is de standaard verhuurperiode dus tien jaar.

Beëindiging na de eerste termijn is voor de verhuurder alleen mogelijk indien de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen of als sprake is van dringend eigen gebruik. In beide gevallen is toestemming van de rechter nodig. Ook moet een opzegtermijn van minimaal een jaar in acht worden genomen.

Voor opzegging tegen het einde van de tweede termijn (na tien jaar) is er meer ruimte. Ook dan geldt echter nog steeds een opzegtermijn van een jaar en dient de opzegging bij exploot of aangetekende brief te gebeuren. De opzegging tegen het einde van de tweede termijn beëindigt de huurovereenkomst niet, tenzij de huurder de overeenkomst opzegt of instemt met een opzegging door de verhuurder. Ook hier is een opzegtermijn van minimaal een jaar van kracht en dient de opzegging bij exploot of aangetekende brief te gebeuren.

In alle andere gevallen zal de rechter moeten beslissen of de huurovereenkomst wordt beëindigd. De rechter zal bij een dergelijke vordering de belangen van beide partijen afwegen en enkel besluiten tot beëindiging van de huurovereenkomst in het geval dat de belangen van de verhuurder om weer over het gehuurde te beschikken, zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. De rechter wijst de vordering voor beëindiging in ieder geval toe:

• indien de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen;
• als sprake is van dringend eigen gebruik;
• als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst; of
• als de verhuurder het gebruik van het gehuurde overeenkomstig een geldig bestemmingsplan wil verwezenlijken.

Als de rechter een vordering tot beëindiging toewijst, stelt hij tevens een termijn voor ontruiming vast.

230a-bedrijfsruimte

De huurovereenkomst van 230a-bedrijfsruimte kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gesloten. Een overeenkomst voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege als de huurtermijn is voltooid, een overeenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging tegen een dag waarop de huur moet worden betaald met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.

Met het beëindigen van de huurovereenkomst hoeft echter de huur nog niet te zijn afgelopen. Een overeenkomst voor bepaalde tijd wordt omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd indien de huurder met goedkeuring van de verhuurder blijft zitten. Deze goedkeuring kan ook stilzwijgend worden verleend. Als de verhuurder echter duidelijk heeft gemaakt dat de huur niet zal worden voortgezet, kan de huurder die het gehuurde desondanks blijft gebruiken zich niet beroepen op de goedkeuring van de verhuurder. Er is dan geen overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.

Aanzegging ontruiming

Om de huur daadwerkelijk te beëindigen dient de verhuurder aan te zeggen dat de huurder het gehuurde dient te ontruimen tegen een specifieke datum. Deze datum moet liggen na de datum waarop de huurovereenkomst van rechtswege eindigt of waartegen is opgezegd. De huurder heeft na de aangezegde ontruimingsdatum nog twee maanden recht op ontruimingsbescherming. Binnen deze tijd moet de huurder beslissen of deze akkoord gaat met het eindigen van de huur of niet. Zolang geen ontruimingsdatum is aangezegd gaat de termijn voor de ontruimingsbescherming niet lopen en hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen.

Ontruimingsbescherming

Indien de huurder niet akkoord gaat met het eindigen van de huur, kan deze binnen twee maanden aan de rechter verzoeken om ontruimingsbescherming. De rechter kan deze bescherming verlenen voor maximaal een jaar. De huurder kan driemaal een verzoek om ontruimingsbescherming indienen en heeft dus maximaal drie jaar bescherming. De rechter weegt daarbij af of het belang van de huurder bij voortzetting van de huur zwaarder weegt dan dat van de verhuurder. Hierbij kijkt de rechter met name naar de mogelijkheden van de huurder om vervangende bedrijfsruimte te vinden.

Tussentijdse beëindiging

Tussentijdse beëindiging door een van de partijen van een 290-huurovereenkomst is slechts bij uitzondering mogelijk. Dit kan als sprake is van:

• tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst;
• faillissement, surseance van betaling of toepassing van schuldsaneringsregeling aan de zijde van de huurder;
• onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening komen van degene die daarop een beroep doet; of
• overlijden van de huurder.

Daarnaast kunnen partijen met wederzijds goedvinden de huur beëindigen door middel van een beëindigingsovereenkomst, terwijl het ook mogelijk is om een breakoptie voor de huurder in de huurovereenkomst op te nemen.

Beëindigingsovereenkomst

Ongeacht of sprake is van 290- of 230a-bedrijfsruimte kunnen de huurder en verhuurder besluiten om de huur te beëindigen met wederzijds goedvinden. In de beëindigingsovereenkomst dient daarbij uitdrukkelijk te worden opgenomen dat de huurder duidelijk en ondubbelzinnig akkoord is gegaan met het eindigen van de huur.

Breakoptie

Ook is het mogelijk om in de huurovereenkomst een tussentijdse breakoptie of breekoptie voor alleen de huurder op te nemen. Hierbij heeft de huurder het recht om tussentijds tegen een of meer vooraf overeengekomen termijnen de huurovereenkomst op te zeggen. Dat kan bijvoorbeeld na drie jaar of iedere vijf jaar. Doordat de verhuurder niet de mogelijkheid heeft om op te zeggen wordt bij de breakoptie toch voldaan aan de wettelijke bescherming van de huurder.

Schadevergoeding bij beëindigen huur

Bij de beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan afhankelijk van de reden voor de beëindiging en de aard van de bedrijfsruimte een speciale regeling voor schadevergoeding van toepassing zijn. Deze regelingen bestaan naast de algemene regelingen voor schadevergoeding bijvoorbeeld als de huur zonder goede grond wordt beëindigd, de opzegtermijn niet in acht is genomen of als het gehuurde niet kan worden gebruikt voor het doel waarvoor het gehuurd of verhuurd is.

Huurders en onderhuurders van 290-bedrijfsruimte kunnen recht hebben op schadevergoeding indien de verhuurder voordeel haalt uit het opzeggen van de overeenkomst door een soortgelijk bedrijf tegen een hogere huur het pand te laten huren. Deze vordering moet bij de rechter worden ingediend. De rechter zal de vordering afwijzen als de nieuwe huurder het pand pas meer dan een jaar na het eindigen van de oude huurovereenkomst in gebruik neemt.

Als het gehuurde een nieuwe eigenaar krijgt die het pand wil afbreken, moet deze aan de huurder of de onderhuurder een schadeloosstelling betalen, omdat zonder deze afbraak de huurovereenkomst zou hebben voortgeduurd. De huurder of onderhuurder kan recht hebben op schadevergoeding als de huurovereenkomst wordt beëindigd, omdat het gehuurde niet in overeenstemming met het bestemmingsplan wordt gebruikt en de verhuurder wil zorgen dat het pand wel conform de bestemming wordt gebruikt. In dat geval moet de huurder of onderhuurder deze schadevergoeding vorderen in de procedure bij de rechter over de ontbinding van de huurovereenkomst.

De regeling voor schadeloosstelling van de huurder (en de onderhuurder) bij afbraak of verwezenlijking van een bestemmingsplan gelden niet alleen voor 290-bedrijfsruimte, maar voor alle bedrijfsruimten.

Positie van de onderhuurder

Bij beëindiging van een hoofdhuurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte heeft dit directe gevolgen voor de onderhuurder. Wanneer de hoofdhuur eindigt, verliest de hoofdhuurder namelijk zijn bevoegdheid om de ruimte aan een derde te verhuren. Dit kan leiden tot aansprakelijkheid jegens de onderhuurder, bijvoorbeeld wanneer de onderhuurovereenkomst voortduurt terwijl het gebruiksrecht feitelijk is komen te vervallen. Het is daarom van belang dat onderverhuurders bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst duidelijk afspraken maken over de afhankelijkheid van de hoofdhuur en de risico’s bij beëindiging daarvan. Is dit niet gebeurd, dan kan de onderhuurder recht hebben op schadevergoeding door de hoofdhuurder.

Indeplaatsstelling en substitutie

Indien een huurder niet langer gebruik wil maken van een 290-bedrijfsruimte heeft deze onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om een derde in zijn plaats te stellen als huurder, bijvoorbeeld bij de overdracht van het bedrijf. Deze indeplaatsstelling vereist toestemming van de verhuurder, tenzij de huurder via de rechter vervangende toestemming verkrijgt. De rechter beoordeelt daarbij of de voorgestelde nieuwe huurder voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en of de verhuurder geen redelijke bezwaren heeft. Indeplaatsstelling biedt ondernemers zo de mogelijkheid om hun bedrijf inclusief locatie over te dragen, wat van groot belang kan zijn voor de continuïteit en waarde van de onderneming.

Naast indeplaatsstelling kan ook door substitutie de huur op een andere huurder overgaan. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij fusie, splitsing of overdracht van een onderneming. In tegenstelling tot indeplaatsstelling, vindt substitutie vaak van rechtswege plaats. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer een rechtspersoon ophoudt te bestaan en haar rechten en verplichten overgaan op een rechtsopvolger.

Advocaat vastgoed

Heeft u vragen over het beëindigen van de huur van bedrijfsruimte of van ander vastgoed? Zoekt u juridisch advies in een geschil met een huurder of een verhuurder? Wij zijn u graag van dienst. Neem contact met ons op: