Reinier Russell

managing partner

Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven

reinier.russell@russell.nl
+31 20 301 55 55

Jan Dop

partner

Jan is advocaat arbeidsrecht en ondernemingsrecht

jan.dop@russell.nl
+31 20 301 55 55

De verhuurder staat sterker ten opzichte van de faillissementscurator

Publicatiedatum 19 juni 2019

De verhuurder van een winkel heeft meer rechten gekregen in de situatie dat zijn huurder failliet gaat. De curator mag niet zonder toestemming van de verhuurder het pand alvast aan een derde verhuren. Dat is namelijk in de meeste huurcontracten voor winkelruimte niet toegestaan. Hiermee wordt een doorstart van een failliete winkel of winkelruimte echter wel moeilijker.

huur-en-verhuur - social media

Faillissement huurder

Eerder berichtten wij al over de positie van de verhuurder als de huurder failliet gaat:

  • De huur is een boedelschuld, de verhuurder is een preferente schuldeiser.
  • De huur kan door de verhuurder en de curator tussentijds worden opgezegd met een korte opzegtermijn.
  • Realiseert de curator een doorstart, dan kan hij met een indeplaatsstelling – zo nodig met behulp van de rechter – voorkomen dat de verhuurder het verhuurde weer tot zijn vrije beschikking krijgt.

Versterking positie verhuurder

De Hoge Raad heeft onlangs de positie van de verhuurder bij het faillissement van de huurder versterkt. De curator die vooruitlopend op een indeplaatsstelling of doorstart het gehuurde alvast in gebruik wil geven aan een derde, heeft daarvoor de toestemming van de verhuurder nodig.

Weet de curator dat de boedel tekort zal schieten om de schuld aan de verhuurder te voldoen en negeert hij desondanks contractuele verboden en/of de bezwaren van de verhuurder, dan kan de curator persoonlijk aansprakelijk zijn voor de schade die de verhuurder lijdt (gemiste huurpenningen).

Onderhuurverbod, aanpassingen aan het gehuurde, etc.

Het arrest van de Hoge Raad ziet op alle verplichtingen van de huurder/curator om iets niet te doen die door de curator actief worden overtreden, zoals bijvoorbeeld de in de ROZ-modelovereenkomsten voor winkelhuur opgenomen verboden:

  • van onderverhuur;
  • om milieugevaarlijke stoffen in of bij het gehuurde te hebben; en
  • om wijzigingen aan te brengen aan de buitenzijde van het gehuurde.

Gevolgen voor doorstartende ondernemer

Deze uitspraak betekent dat het lastiger wordt om een doorstart van een winkel na faillissement te realiseren. Wil de potentiële opvolgende huurder al voordat de doorstart volledig is gerealiseerd beginnen met activiteiten in het winkelpand, dan zal hij daarvoor de toestemming van de verhuurder nodig hebben. Zonder toestemming van de verhuurder zal de winkel gesloten blijven totdat de doorstart en indeplaatsstelling zijn afgewikkeld met alle risico’s voor het verliezen van de opgebouwde goodwill, etc.

Betreft de doorstart een winkelketen dan zal de doorstarter met alle verhuurders afzonderlijk afspraken dienen te maken. Ook maakt dit het risico groter dat de doorstart mislukt, omdat de verhuurders van de aantrekkelijkste locaties deze mogelijkheid zullen aangrijpen om de failliete huurder te vervangen door een betere huurder.

Meer informatie?

Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. Neem dan  contact met ons op:

    Bovenstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.

    Gerelateerde publicaties

    Vastgoed: Indeplaatsstelling en faillissement

    Onlangs zijn diverse winkelketens failliet verklaard, zoals V&D, Macintosh, DA, Aktiesport en Perry Sport. Verhuurders hebben dan de mogelijkheid om versneld de huur met de failliet op te zeggen en op zoek te gaan naar een andere huurder. Kan een verhuurder na die opzegging nog geconfronteerd worden met een indeplaatsstelling en dus met een vervangende huurder waar hij niet om heeft gevraagd?

    Lees meer

    Contracten: survival clauses

    Als een contract is beëindigd, kunnen er nog steeds verplichtingen zijn die u wilt dat je contractpartner nakomt, zoals garanties of vertrouwelijkheid. U kunt dit regelen door middel van “survival clauses”, bepalingen die het einde van het contract overleven. Waar moet u op letten bij het opnemen van dergelijke clausules?

    Lees meer

    Een half jaar Wet betaalbare huur: wat zijn de verplichtingen vanaf 1 januari 2025?

    Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een aantal aanvullende bepalingen zijn op 1 januari 2025 in werking getreden. Aan welke verplichtingen moeten verhuurders nu voldoen?

    Lees meer

    Tijdelijke verhuur van woonruimte wordt weer ingewikkeld

    Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?

    Lees meer

    Diplomatenclausule, niet alleen voor diplomaten

    Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?

    Lees meer

    Huur/Verhuur: Meer ruimte voor tijdelijke (ver)huur

    In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?

    Lees meer