Reinier Russell

managing partner

Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven

reinier.russell@russell.nl
+31 20 301 55 55

Jan Dop

partner

Jan is advocaat arbeidsrecht en ondernemingsrecht

jan.dop@russell.nl
+31 20 301 55 55

Circulair bouwen: 3 tips om verlies van uw eigendommen te voorkomen

Publicatiedatum 21 februari 2023

Omdat duurzame producten als zonnepanelen en herbruikbare vloeren en muren erg duur kunnen zijn, worden deze steeds vaker verhuurd. Hierdoor kunnen ook mensen en bedrijven met een kleinere beurs investeren in duurzaamheid. Verhuurders van deze duurzame producten lopen echter het risico hun eigendommen te verliezen door juridische regels. Hoe kunnen zij dit risico verkleinen?

circulair bouwen

Nederland stapt langzaam over van een lineaire naar een circulaire economie. Bij een circulaire economie ligt de focus op hergebruik van producten en grondstoffen. Daardoor komen nieuwe diensten tot bloei. Zo ook in de bouw- en vastgoedsector waar herbruikbare onderdelen van woningen en gebouwen steeds vaker worden verhuurd. Helaas lijkt het er op dat het recht deze vorm van circulaire economie in de weg staat. Door de juridische mogelijkheden van bestanddeelvorming en natrekking van de verhuurde onderdelen bestaat bij circulair bouwen namelijk het risico van ongewenst eigendomsverlies door de verhuurders. Deze blog bespreekt de mogelijkheden om dergelijke risico’s zo veel als mogelijk te voorkomen.

Circulaire bouw

Circulaire bouw betekent de verhuur van roerende zaken die in of op een onroerende zaak worden geplaatst. Gebouwen vormen de bekendste categorie van onroerende zaken. Roerende zaken zijn – kort gezegd – alle losstaande objecten die niet onroerend zijn en die verplaatst kunnen worden.

Casco-model

Binnen de vastgoedsector vormt het casco-model het bekendste voorbeeld van circulaire bouw. Het casco-model houdt in dat een gebouw zodanig gemonteerd wordt dat het dak, de gevels en de binnenmuren relatief eenvoudig gedemonteerd kunnen worden om vervolgens hergebruikt te worden. De koper van nieuwbouw koopt slechts de dragende muren, terwijl de rest (niet-dragende muren, vloeren en de volledige inrichting) wordt gehuurd. Hierdoor gaat de aanschafprijs omlaag. Met name bij kantoorgebouwen wordt dit model gebruikt.

De verhuurder kan het verhuurde product – eventueel na reparatie of herstel – weer opnieuw verhuren aan een ander. Tegelijkertijd is er een verplichting voor de verhuurders om de verhuurde zaken te onderhouden en, zo nodig, te vervangen. Verhuurders hebben er daardoor belang bij om producten van betere en duurzame kwaliteit ter beschikking te stellen aan de huurders. Op zijn beurt leidt dit tot minder afval. Helemaal in lijn met de circulaire gedachte.

Verhuur zonnepanelen

Een ander voorbeeld van circulaire bouw is de verhuur van zonnepanelen. Vanwege het forse aankoopbedrag van zonnepanelen kunnen/willen maar weinig huishoudens zonnepanelen betalen, zeker nu steeds meer subsidieregelingen afgeschaft worden. Aanschaf van zonnepanelen is een nog groter probleem voor huurders van een woning, die hiervoor toestemming nodig hebben van de verhuurder en bovendien in onzekerheid verkeren of een eventueel opvolgend huurder de door hen aangeschafte zonnepanelen zal overnemen. In dit geval kan een verhuurconstructie van zonnepanelen uitkomst bieden.

Een kapitaalkrachtige partij financiert dan de zonnepanelen en verhuurt ze aan huishoudens die huur betalen en in ruil daarvoor een lagere energierekening krijgen. De milieuvriendelijke zon-pv-technologie wordt zo toegankelijk voor minder kapitaalkrachtige mensen. Wanneer de huurders verhuizen, kan de verhuurder de zonnepanelen van het dak halen en weer hergebruiken bij een andere partij.

Risico’s van circulair bouwen: bestanddeelvorming en natrekking

Circulair bouwen brengt wel de nodige risico’s met zich mee. De verhuurde zaken kunnen namelijk worden gezien als bestanddeel van het huis en de grond waarop dit staat. In dat geval kunnen zij door natrekking eigendom worden van de eigenaar van het huis en de grond, waardoor de verhuurder onverhoopt de eigendom van de door hem verhuurde producten verliest.

De wet (artikel 5:3 BW) bepaalt dat de eigenaar van een zaak ook eigenaar is van alle bestanddelen van die zaak. Dit wordt natrekking genoemd. Roerende zaken zijn bestanddeel van een zaak als – kort gezegd – de roerende zaak volgens verkeersopvatting onderdeel van de onroerende zaak uitmaakt, of als de roerende zaak zodanig met de onroerende zaak is verbonden dat deze daarvan niet kan worden gescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht (artikel 3:4 BW): aard- en nagelvast.

Naast natrekking als gevolg van bestanddeelvorming kan een zaak (bijvoorbeeld een gebouw) worden nagetrokken door de grond. Want de eigendom van de grond omvat in beginsel tevens de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd (artikel 5:20 BW).

In de hiervoor genoemde voorbeelden van het casco-model en de verhuur van zonnepanelen leidt de verbinding van de zonnepanelen met het dak van een huis of van niet-dragende muren en vloeren met de dragende muren er doorgaans toe dat de grondeigenaar van het huis door natrekking eigenaar wordt van de niet-dragende muren/vloeren/zonnepanelen. Kortom: de verhuurder verliest de eigendom. De mogelijkheid van natrekking kan niet in de huurovereenkomst worden uitgesloten. De verhuurder kan echter wel gebruik maken van twee wettelijke regelingen om de negatieve gevolgen van dergelijk eigendomsverlies te voorkomen:

  • Opstalrecht
  • Wegbreekrecht

Opstalrecht

Met een opstalrecht kan natrekking worden voorkomen. Een opstalrecht is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (artikel 5:101 BW). Het vestigen van een opstalrecht gebeurt bij notariële akte. Dat brengt de nodige kosten met zich mee. Nog een moeilijkheid is dat op de meeste gebouwen een hypotheekrecht rust. In dat geval zal de hypotheekhouder toestemming moeten geven voor het te vestigen opstalrecht. Bovendien hoeft de hypotheekhouder in geval van executie van de onroerende zaak géén rekening te houden met het opstalrecht. De hypotheekhouder zal daarom dus ook het verhuurde product mogen mee-executeren.

Wegbreekrecht

Naast de mogelijkheid om natrekking te voorkomen, bestaat er ook een mogelijkheid om de gevolgen van de natrekking weg te nemen. Dat is het wegbreekrecht. Op grond van de wet (artikel 7:216 BW) heeft een huurder het recht om door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde ongedaan te maken. De eigenaar van een pand dan wel de grond wordt weliswaar door natrekking eigenaar van de veranderingen en toevoegingen, maar de huurder is bevoegd om de door hem aangebrachte zaken weg te nemen.

Let op dat bij wegbreekrecht de zaak dus pas weer eigendom van de huurder wordt, als hij het wegbreekt. Daarbij dient de huurder het gehuurde wel in de toestand te brengen zoals deze was bij aanvang van de huur. Wanneer de huurder de door hem aangebrachte en geoorloofde wijzigingen toch in het gehuurde achterlaat, kan hij daarvoor een vergoeding vorderen op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Het wegbreekrecht biedt lang niet in alle gevallen soelaas. Het wegbreekrecht geldt immers enkel voor huurders. In het hiervoor aangehaalde voorbeeld van de geplaatste zonnepanelen op het dak van de huurder geldt dus dat – bij het einde van de huur – de verhuurder van de panelen niet zelf het recht heeft om die van het dak te verwijderen. Met het wegbreekrecht kan de verhuurder van de zonnepanelen dus niet voorkomen dat de (grond)eigenaar van de woning van de huurder tevens eigenaar wordt/blijft van de geplaatste zonnepanelen. Hiervoor blijft de verhuurder van de zonnepanelen afhankelijk van de goede trouw van zijn huurder.

Huurcontract

Verhuurders van herbruikbare onderdelen en zonnepanelen kunnen naast deze wettelijke regelingen ook contractuele afspraken maken om de negatieve gevolgen van natrekking te beperken. Bijvoorbeeld door in het huurcontract een boete of een verplichting tot schadevergoeding op te nemen indien door natrekking de eigendom van de producten verloren gaat.

Advocaat vastgoed en huur

Werkt u in de bouw- en vastgoedsector en hebt u te maken met circulaire bouw? Realiseer u dan dat het belangrijk is om hierover goede afspraken te maken om eigendomsverlies te voorkomen. Wij voorzien u graag van maatwerk om de risico’s van circulaire bouw zo veel als mogelijk af te dekken. Neem contact met ons op:

    Bovenstaande gegevens verwerken wij met uw toestemming, u kunt uw toestemming altijd weer intrekken. Lees ook onze privacyverklaring.

    Gerelateerde publicaties

    Tijdelijke verhuur van woonruimte wordt weer ingewikkeld

    Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?

    Lees meer

    Diplomatenclausule, niet alleen voor diplomaten

    Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?

    Lees meer

    Huur/Verhuur: Meer ruimte voor tijdelijke (ver)huur

    In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?

    Lees meer

    Huurder woning wordt beschermd door consumentenrecht

    De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?

    Lees meer

    Vastgoed: 3 verschillen tussen renovatie en onderhoud bij huur

    Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.

    Lees meer

    Huur bedrijfsruimte: huurtermijnen

    Het grootste verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte is de minimale termijn van de huurovereenkomst. De langere huurtermijn voor 290-bedrijfsruimte geeft detailhandel en horeca meer tijd om hun investeringen terug te verdienen. Wat zijn de huurtermijnen voor de verschillende soorten bedrijfsruimte?

    Lees meer